黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
建設部關(guan)于印發(fa)《前(qian)期(qi)物(wu)業管理(li)招標(biao)投(tou)標(biao)管理(li)暫行(xing)辦法》的通知
(建(jian)住房[2003]130號)
各省、自治區建(jian)設廳，直轄市房(fang)地(di)產管(guan)理局，新疆(jiang)生產建(jian)設兵團建(jian)設局：
為(wei)了(le)規范物(wu)業管(guan)理(li)招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)活動，保護招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)當事人的(de)合法(fa)權(quan)益(yi)，促進物(wu)業管(guan)理(li)市場的(de)公平競爭，我部制定了(le)《前期物(wu)業管(guan)理(li)招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)管(guan)理(li)暫行辦(ban)法(fa)》，現(xian)印發(fa)給你們，請貫徹執行。執行中(zhong)的(de)情況，請及時告我部住(zhu)宅與房地產業司(si)。
中華人民共和國建設部
二○○三年六(liu)月二十六(liu)日(ri)
前(qian)期物業管理(li)招標(biao)投標(biao)管理(li)暫(zan)行辦法
第一章 總則
第一條 為了(le)規(gui)范前期物(wu)業管理(li)招標投(tou)(tou)標活動，保護招標投(tou)(tou)標當事人的(de)合法權益，促進物(wu)業管理(li)市(shi)場的(de)公平競(jing)爭，制(zhi)定本辦法。
第二(er)條 前期物(wu)業(ye)(ye)管理，是指在業(ye)(ye)主、業(ye)(ye)主大會選聘物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)之(zhi)前，由(you)建設單位選聘物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)實施的物(wu)業(ye)(ye)管理。
建設單位通過招投(tou)標的方式選聘具有相應資質的物(wu)業管(guan)理(li)(li)企(qi)業和行政主管(guan)部(bu)門(men)對物(wu)業管(guan)理(li)(li)招投(tou)標活(huo)動實施監督管(guan)理(li)(li)，適用本辦法(fa)。
第三條 住宅及(ji)同(tong)一物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)區域內非住宅的(de)建設單位(wei),應當通過(guo)招(zhao)投標的(de)方(fang)式(shi)選(xuan)聘(pin)具有(you)相應資質(zhi)的(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye);投標人少于3個(ge)或者住宅規模較(jiao)小的(de)，經物(wu)業(ye)(ye)所在地(di)的(de)區、縣人民(min)政(zheng)府房(fang)地(di)產行政(zheng)主管(guan)(guan)(guan)部門(men)批準(zhun)，可(ke)以(yi)采用協議方(fang)式(shi)選(xuan)聘(pin)具有(you)相應資質(zhi)的(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)。
國家(jia)提(ti)倡(chang)其他(ta)物業的(de)建設單(dan)位通過招投標的(de)方式，選聘(pin)具有相應資質的(de)物業管理企業。
第(di)四條 前期物業管理招標投標應當遵循公(gong)開、公(gong)平(ping)、公(gong)正(zheng)和誠(cheng)實信用(yong)的(de)原則。
第(di)五(wu)條(tiao) 國務(wu)院建設(she)行政主管部門負(fu)責全國物業(ye)管理(li)招(zhao)標投標活動的監督管理(li)。
省、自治區(qu)(qu)人民(min)政府建設行政主管(guan)部門(men)負責本行政區(qu)(qu)域內物業管(guan)理(li)招標投標活動的監督管(guan)理(li)。
直轄市(shi)、市(shi)、縣人民(min)政府房地產行政主(zhu)管部門(men)負(fu)責本(ben)行政區域內(nei)物業管理招(zhao)標投標活動(dong)的監督管理。
第六條 任何(he)單位和個(ge)人不(bu)得違反法(fa)律、行政(zheng)法(fa)規規定(ding)，限制或者(zhe)排(pai)斥具(ju)備投標(biao)資(zi)格(ge)的物(wu)業管理(li)企(qi)業參(can)加投標(biao)，不(bu)得以任何(he)方式非(fei)法(fa)干涉物(wu)業管理(li)招標(biao)投標(biao)活動。
第二章 招 標
第(di)七條 本辦(ban)法(fa)所稱招標(biao)(biao)人是指依法(fa)進(jin)行前期物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理招標(biao)(biao)的物(wu)(wu)業(ye)(ye)建設單位。
前期(qi)物業管理招標(biao)(biao)由招標(biao)(biao)人(ren)(ren)依法(fa)組(zu)織實(shi)施。招標(biao)(biao)人(ren)(ren)不得以(yi)不合理條件限制(zhi)或者排斥潛在投(tou)標(biao)(biao)人(ren)(ren)，不得對潛在投(tou)標(biao)(biao)人(ren)(ren)實(shi)行歧(qi)視待遇(yu)，不得對潛在投(tou)標(biao)(biao)人(ren)(ren)提出與招標(biao)(biao)物業管理項目實(shi)際要(yao)求不符的過高的資格等要(yao)求。
第八條 前期物業管理(li)招(zhao)標分為(wei)公開招(zhao)標和邀請招(zhao)標。
招(zhao)標(biao)人(ren)采(cai)取公開招(zhao)標(biao)方式的，應當在(zai)公共(gong)媒介上(shang)(shang)發布招(zhao)標(biao)公告，并同時在(zai)中國住(zhu)宅與房地產信息(xi)網和(he)中國物(wu)業管理協會網上(shang)(shang)發布免費招(zhao)標(biao)公告。
招標(biao)公告應當載明招標(biao)人的名稱和地址，招標(biao)項目的基本情況以及獲取招標(biao)文件的辦(ban)法等事項。
招(zhao)標人采取邀(yao)請招(zhao)標方式(shi)的(de)，應(ying)當(dang)向3個以上(shang)物業管理企業發出投標邀(yao)請書，投標邀(yao)請書應(ying)當(dang)包含前款規(gui)定的(de)事項。
第九條 招(zhao)標(biao)人可以委托(tuo)招(zhao)標(biao)代理機構辦(ban)理招(zhao)標(biao)事宜;有能力組(zu)織和實施招(zhao)標(biao)活動的，也可以自(zi)行組(zu)織實施招(zhao)標(biao)活動。
物業(ye)管(guan)理招(zhao)標代(dai)理機構應當在招(zhao)標人(ren)委(wei)托的范圍內辦(ban)理招(zhao)標事(shi)宜，并遵守(shou)本辦(ban)法對招(zhao)標人(ren)的有(you)關規定。
第(di)十(shi)條 招(zhao)標人(ren)應當(dang)根據(ju)物業(ye)管理項目(mu)的(de)特(te)點和需要，在(zai)招(zhao)標前完(wan)成(cheng)招(zhao)標文件(jian)的(de)編制(zhi)。
招標文件應包括以下內容：
(一)招(zhao)(zhao)標(biao)人(ren)及招(zhao)(zhao)標(biao)項(xiang)(xiang)目簡介，包括(kuo)招(zhao)(zhao)標(biao)人(ren)名(ming)稱、地址、聯系方式、項(xiang)(xiang)目基本情(qing)況、物業管理(li)用房的配備情(qing)況等(deng);
(二)物業管(guan)理服(fu)務(wu)內(nei)容及要求，包括服(fu)務(wu)內(nei)容、服(fu)務(wu)標準等;
(三)對投(tou)(tou)標(biao)(biao)人(ren)及投(tou)(tou)標(biao)(biao)書的要求，包括投(tou)(tou)標(biao)(biao)人(ren)的資(zi)格、投(tou)(tou)標(biao)(biao)書的格式、主要內容等(deng);
(四)評(ping)標標準和評(ping)標方(fang)法;
(五)招(zhao)標(biao)活動方案，包(bao)括招(zhao)標(biao)組織機構、開標(biao)時間及地點等;
(六)物業服(fu)務合同的簽訂(ding)說(shuo)明;
(七(qi))其(qi)他事項的說明(ming)及法律法規規定的其(qi)他內容(rong)。
第(di)十一條(tiao) 招(zhao)標(biao)(biao)人(ren)應當(dang)在發布招(zhao)標(biao)(biao)公告或者發出(chu)投標(biao)(biao)邀請書的(de)10日前，提交以(yi)下材料(liao)報物業(ye)項目所在地(di)的(de)縣(xian)級(ji)以(yi)上(shang)地(di)方人(ren)民政(zheng)府房(fang)地(di)產行政(zheng)主管部門備(bei)案：
(一(yi))與物業管理(li)有關的(de)物業項目開發建設(she)的(de)政府批件;
(二)招標公告或者招標邀請(qing)書(shu);
(三(san))招標文件;
(四)法律、法規(gui)規(gui)定的其(qi)他(ta)材料。
房地產行政主管(guan)部(bu)門發現招標有違(wei)反(fan)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規規定的，應(ying)當及時責令(ling)招標人改正。
第十二條 公開(kai)招標的(de)招標人(ren)可以根據招標文(wen)件的(de)規定，對投標申(shen)請(qing)人(ren)進行資格預審(shen)。
實行投(tou)標(biao)(biao)資格預(yu)審(shen)的(de)(de)物業管理項目，招標(biao)(biao)人應(ying)當(dang)在(zai)招標(biao)(biao)公告或者投(tou)標(biao)(biao)邀請書中載明資格預(yu)審(shen)的(de)(de)條件和獲(huo)取資格預(yu)審(shen)文件的(de)(de)辦法。
資格(ge)預審文(wen)件(jian)一般應當包括資格(ge)預審申(shen)請(qing)(qing)書格(ge)式、申(shen)請(qing)(qing)人須知，以及需要投標申(shen)請(qing)(qing)人提供的企業(ye)資格(ge)文(wen)件(jian)、業(ye)績、技術裝備、財務狀況(kuang)和擬派出的項(xiang)目負(fu)責人與主要管理人員的簡歷、業(ye)績等證明材料。
第十三條(tiao) 經資(zi)格(ge)(ge)(ge)預(yu)審(shen)后(hou)，公(gong)開招標(biao)(biao)的招標(biao)(biao)人應當向(xiang)(xiang)資(zi)格(ge)(ge)(ge)預(yu)審(shen)合(he)格(ge)(ge)(ge)的投標(biao)(biao)申請人發出資(zi)格(ge)(ge)(ge)預(yu)審(shen)合(he)格(ge)(ge)(ge)通(tong)知書，告(gao)知獲取招標(biao)(biao)文件的時間、地點和方法，并同時向(xiang)(xiang)資(zi)格(ge)(ge)(ge)不合(he)格(ge)(ge)(ge)的投標(biao)(biao)申請人告(gao)知資(zi)格(ge)(ge)(ge)預(yu)審(shen)結果(guo)。
在資格(ge)(ge)預審合(he)格(ge)(ge)的投(tou)標申請(qing)人過多時，可以由招標人從(cong)中選擇(ze)不少(shao)于5家(jia)資格(ge)(ge)預審合(he)格(ge)(ge)的投(tou)標申請(qing)人。
第十四條(tiao) 招(zhao)(zhao)標人應當確(que)定投(tou)標人編制(zhi)投(tou)標文(wen)件(jian)(jian)所需要的合理時間。公開招(zhao)(zhao)標的物業管(guan)理項目，自招(zhao)(zhao)標文(wen)件(jian)(jian)發出(chu)之(zhi)日起至(zhi)投(tou)標人提交(jiao)投(tou)標文(wen)件(jian)(jian)截止(zhi)之(zhi)日止(zhi)，最短不得少于(yu)20日。
第十五(wu)條 招標(biao)(biao)(biao)(biao)人對已發出的招標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)件進行必要(yao)的澄清(qing)(qing)或者修(xiu)改(gai)的，應當(dang)在招標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)件要(yao)求提(ti)交投標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)件截止時間(jian)至少15日前(qian)，以書(shu)面形式通知所有的招標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)件收(shou)受(shou)人。該澄清(qing)(qing)或者修(xiu)改(gai)的內容為招標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)件的組(zu)成部分。
第十六(liu)條(tiao) 招(zhao)標(biao)(biao)(biao)人(ren)根據物(wu)業(ye)管理項目(mu)的具體情況，可以組織潛在的投(tou)標(biao)(biao)(biao)申請(qing)人(ren)踏勘物(wu)業(ye)項目(mu)現場，并提供隱蔽(bi)工程圖紙等詳細資(zi)料。對投(tou)標(biao)(biao)(biao)申請(qing)人(ren)提出的疑(yi)問應當予以澄清并以書面形式發送給所(suo)有(you)的招(zhao)標(biao)(biao)(biao)文件收受人(ren)。
第十七條 招標(biao)人(ren)不得向他人(ren)透露已獲取招標(biao)文件的潛在投(tou)標(biao)人(ren)的名(ming)稱、數量以及可能(neng)影響(xiang)公平(ping)競爭的有(you)關招標(biao)投(tou)標(biao)的其他情況。
招標(biao)人設有標(biao)底的(de)，標(biao)底必須保密。
第十八(ba)條(tiao) 在確定中標人前，招標人不(bu)得與投標人就投標價格、投標方(fang)案等實質(zhi)內容進行談判。
第十九條 通(tong)過招標(biao)投標(biao)方(fang)式(shi)選擇(ze)物業(ye)管理(li)企業(ye)的，招標(biao)人應當按照以(yi)下規定時(shi)限完成物業(ye)管理(li)招標(biao)投標(biao)工(gong)作(zuo)：
(一)新(xin)建現售(shou)商品房項(xiang)目應當在現售(shou)前30日完成(cheng);
(二)預售商品房項目應當在(zai)取(qu)得《商品房預售許可證(zheng)》之前完成;
(三(san))非出售的新(xin)建物業項目應當在(zai)交付使用前90日完(wan)成。
第三章 投 標
第二十條 本辦法所(suo)稱(cheng)投標(biao)人是指(zhi)響應(ying)前期(qi)物業管理招(zhao)標(biao)、參(can)與投標(biao)競爭(zheng)的物業管理企(qi)業。
投標人(ren)應(ying)當具有相應(ying)的(de)物業管(guan)理企業資質和招標文件要求的(de)其(qi)他條件。
第二十一條(tiao) 投標(biao)人(ren)對招(zhao)標(biao)文件有疑(yi)問需要澄清的，應當以書面形式(shi)向招(zhao)標(biao)人(ren)提出。
第二十二條 投標人(ren)應當按照招(zhao)標文件(jian)的內容和要求編(bian)制投標文件(jian)，投標文件(jian)應當對招(zhao)標文件(jian)提出的實(shi)質性(xing)要求和條件(jian)作出響(xiang)應。
投(tou)標文件(jian)應當包(bao)括以(yi)下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價;
(三)物業管(guan)理方案(an);
(四(si))招標(biao)文件要(yao)求(qiu)提供的其(qi)他(ta)材(cai)料。
第二十三條 投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)應(ying)(ying)當在招標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)要(yao)求提交(jiao)投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)的(de)截(jie)止(zhi)時間前，將(jiang)投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)密封(feng)送(song)達投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)地點。招標(biao)(biao)(biao)人(ren)收到投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)后，應(ying)(ying)當向(xiang)投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)出具標(biao)(biao)(biao)明簽(qian)收人(ren)和簽(qian)收時間的(de)憑證(zheng)，并妥善保存投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)。在開標(biao)(biao)(biao)前，任何單(dan)位和個(ge)人(ren)均不(bu)得(de)開啟投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)。在招標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)要(yao)求提交(jiao)投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)的(de)截(jie)止(zhi)時間后送(song)達的(de)投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)，為無效的(de)投(tou)(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)，招標(biao)(biao)(biao)人(ren)應(ying)(ying)當拒收。
第二十(shi)四條(tiao) 投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)在招標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)要求(qiu)(qiu)提(ti)(ti)交(jiao)(jiao)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)的(de)截止時間(jian)前，可以補(bu)(bu)充、修改(gai)(gai)(gai)或者(zhe)撤回已提(ti)(ti)交(jiao)(jiao)的(de)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)，并(bing)書(shu)面通知(zhi)招標(biao)(biao)(biao)人(ren)。補(bu)(bu)充、修改(gai)(gai)(gai)的(de)內(nei)容(rong)為投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)的(de)組(zu)成(cheng)部分，并(bing)應當(dang)按照(zhao)本辦(ban)法第二十(shi)三(san)條(tiao)的(de)規定送(song)達、簽(qian)收和保(bao)管。在招標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)要求(qiu)(qiu)提(ti)(ti)交(jiao)(jiao)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件(jian)的(de)截止時間(jian)后送(song)達的(de)補(bu)(bu)充或者(zhe)修改(gai)(gai)(gai)的(de)內(nei)容(rong)無效。
第二十五條 投(tou)標(biao)人不得以他人名義投(tou)標(biao)或者以其(qi)他方式弄虛(xu)作假，騙(pian)取(qu)中標(biao)。
投標(biao)人不(bu)得相互串通投標(biao)，不(bu)得排(pai)擠其他(ta)投標(biao)人的公平競爭，不(bu)得損害招標(biao)人或者(zhe)其他(ta)投標(biao)人的合(he)法權(quan)益。
投標(biao)人(ren)(ren)不得與(yu)招標(biao)人(ren)(ren)串通(tong)投標(biao)，損(sun)害國家(jia)利益、社會公共利益或(huo)者(zhe)他人(ren)(ren)的合法權益。
禁止投標(biao)(biao)人以向招標(biao)(biao)人或(huo)者評標(biao)(biao)委員會成員行賄(hui)等(deng)不正當手段(duan)謀取(qu)中標(biao)(biao)。
第四章 開標(biao)、評標(biao)和中(zhong)標(biao)
第二十六條 開標(biao)應(ying)當在招標(biao)文(wen)件確(que)定的提交投標(biao)文(wen)件截止時間的同(tong)一時間公開進行;開標(biao)地點應(ying)當為招標(biao)文(wen)件中預(yu)先確(que)定的地點。
第二(er)十(shi)七條 開(kai)標由(you)招標人主持，邀請(qing)所有(you)投標人參加(jia)。開(kai)標應當按(an)照下(xia)列規定進行：
由(you)投(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)人或(huo)者其(qi)推選(xuan)的代表檢(jian)查投(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)文件的密封情況，也可以由(you)招標(biao)人委托的公(gong)證機構(gou)進行檢(jian)查并公(gong)證。經確(que)認無誤后，由(you)工作人員當眾拆封，宣讀投(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)人名稱、投(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)價(jia)格(ge)和投(tou)(tou)(tou)(tou)標(biao)文件的其(qi)他主(zhu)要內(nei)容。
招標人在招標文(wen)(wen)件(jian)要求提交投(tou)標文(wen)(wen)件(jian)的(de)(de)截止時(shi)間前收到的(de)(de)所有投(tou)標文(wen)(wen)件(jian)，開標時(shi)都應(ying)當(dang)當(dang)眾(zhong)予以(yi)拆(chai)封。
開(kai)標(biao)過程(cheng)應當記錄，并由招(zhao)標(biao)人存檔備查。
第二十八條(tiao) 評標(biao)由招標(biao)人依(yi)法組(zu)建(jian)的評標(biao)委(wei)員會(hui)負責。
評(ping)標委(wei)員會由招(zhao)標人代(dai)表和物(wu)業管理(li)(li)方面(mian)的專(zhuan)家組成，成員為(wei)5人以上(shang)單數，其中招(zhao)標人代(dai)表以外的物(wu)業管理(li)(li)方面(mian)的專(zhuan)家不得少于成員總(zong)數的三分之二。
評標委員(yuan)會的(de)專(zhuan)家成員(yuan)，應當(dang)由招(zhao)標人從房(fang)地(di)產行政主(zhu)管部門(men)建立(li)的(de)專(zhuan)家名(ming)冊中(zhong)采取隨機(ji)抽取的(de)方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進