黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
建設部關(guan)于印發(fa)《前期物業管(guan)理招標(biao)投標(biao)管(guan)理暫行辦(ban)法(fa)》的通(tong)知
(建(jian)住(zhu)房[2003]130號)
各(ge)省(sheng)、自治區建(jian)設(she)廳(ting)，直轄市房地(di)產管理局，新疆(jiang)生產建(jian)設(she)兵團建(jian)設(she)局：
為(wei)了(le)規范(fan)物(wu)(wu)業管理招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)活動，保(bao)護(hu)招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)當事人的(de)合(he)法權益，促進物(wu)(wu)業管理市場的(de)公平競(jing)爭，我部(bu)制定了(le)《前(qian)期物(wu)(wu)業管理招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)管理暫(zan)行(xing)辦法》，現印發給你們，請(qing)貫徹執(zhi)行(xing)。執(zhi)行(xing)中的(de)情況，請(qing)及時告我部(bu)住宅與房地產業司。
中(zhong)華人民共和國建設部
二○○三年六月二十六日
前期物業管理(li)(li)招標投標管理(li)(li)暫行辦法
第一章 總則
第一條 為(wei)了規范前期物(wu)業管(guan)理招標(biao)投(tou)標(biao)活動，保護招標(biao)投(tou)標(biao)當事人的(de)合法權(quan)益(yi)，促進物(wu)業管(guan)理市場(chang)的(de)公平競(jing)爭(zheng)，制定(ding)本(ben)辦法。
第二條 前期(qi)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)，是指在(zai)業(ye)主、業(ye)主大會選聘物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)之前，由(you)建設單位選聘物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)實施的物(wu)業(ye)管(guan)理(li)。
建(jian)設單位通(tong)過招(zhao)投標(biao)的(de)方(fang)式選聘具有相應(ying)資(zi)質的(de)物(wu)業管理(li)企(qi)業和行(xing)政(zheng)主管部(bu)門(men)對(dui)物(wu)業管理(li)招(zhao)投標(biao)活動(dong)實(shi)施監督管理(li)，適用(yong)本辦法。
第(di)三條 住宅(zhai)(zhai)及同(tong)一物(wu)(wu)業管(guan)理區(qu)域內非住宅(zhai)(zhai)的(de)建(jian)設單位,應(ying)當通過(guo)招投(tou)標的(de)方(fang)式選聘(pin)具(ju)有相應(ying)資質的(de)物(wu)(wu)業管(guan)理企(qi)業;投(tou)標人少于(yu)3個或(huo)者住宅(zhai)(zhai)規模較小的(de)，經物(wu)(wu)業所(suo)在地的(de)區(qu)、縣人民政府房(fang)地產行(xing)政主管(guan)部(bu)門批準，可以采用協議(yi)方(fang)式選聘(pin)具(ju)有相應(ying)資質的(de)物(wu)(wu)業管(guan)理企(qi)業。
國家(jia)提(ti)倡其他物(wu)業(ye)的(de)(de)建設單位通過招投標的(de)(de)方式，選(xuan)聘(pin)具有(you)相應資質的(de)(de)物(wu)業(ye)管理企業(ye)。
第四條 前期物業(ye)管(guan)理招標(biao)投標(biao)應當遵循公(gong)開、公(gong)平(ping)、公(gong)正和誠實信(xin)用的原則(ze)。
第(di)五條 國務院建設行政主管(guan)部門負責全國物(wu)業(ye)管(guan)理(li)招標投(tou)標活動的(de)監(jian)督管(guan)理(li)。
省、自治(zhi)區(qu)人民政(zheng)(zheng)府建設行(xing)政(zheng)(zheng)主管部(bu)門(men)負責本行(xing)政(zheng)(zheng)區(qu)域內物業管理(li)招標投標活動(dong)的監督管理(li)。
直轄市(shi)、市(shi)、縣人(ren)民(min)政(zheng)府房地產行(xing)政(zheng)主管(guan)部門負責本行(xing)政(zheng)區域(yu)內物業管(guan)理(li)招標投標活動的監(jian)督管(guan)理(li)。
第六條(tiao) 任何單位和(he)個人不得違(wei)反法律、行政法規規定，限(xian)制或者排斥(chi)具備投(tou)標(biao)資格的物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)參加(jia)投(tou)標(biao)，不得以任何方式非(fei)法干涉物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)招標(biao)投(tou)標(biao)活動。
第二章 招 標
第七條 本辦法所稱招(zhao)標人是指依法進行前期物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理招(zhao)標的物(wu)業(ye)(ye)建設單位。
前(qian)期物業(ye)管(guan)理(li)招標(biao)(biao)由招標(biao)(biao)人(ren)(ren)依(yi)法組(zu)織實(shi)(shi)施。招標(biao)(biao)人(ren)(ren)不得(de)以不合(he)理(li)條件限制或者排斥潛(qian)在(zai)(zai)投標(biao)(biao)人(ren)(ren)，不得(de)對潛(qian)在(zai)(zai)投標(biao)(biao)人(ren)(ren)實(shi)(shi)行歧視待遇，不得(de)對潛(qian)在(zai)(zai)投標(biao)(biao)人(ren)(ren)提出與招標(biao)(biao)物業(ye)管(guan)理(li)項(xiang)目實(shi)(shi)際要求不符的過高的資格(ge)等要求。
第八條 前(qian)期物業管理招(zhao)標分為公開(kai)招(zhao)標和邀請招(zhao)標。
招(zhao)標(biao)人采(cai)取(qu)公開招(zhao)標(biao)方式的，應當(dang)在公共媒(mei)介上發(fa)(fa)布(bu)招(zhao)標(biao)公告，并同時(shi)在中國住宅與房地(di)產信息網和中國物(wu)業管理協會網上發(fa)(fa)布(bu)免費(fei)招(zhao)標(biao)公告。
招(zhao)(zhao)標(biao)公告(gao)應當載(zai)明(ming)招(zhao)(zhao)標(biao)人的(de)名稱和(he)地(di)址，招(zhao)(zhao)標(biao)項目(mu)的(de)基本情況以及獲取招(zhao)(zhao)標(biao)文件的(de)辦法等事項。
招標(biao)(biao)人采取邀請招標(biao)(biao)方式的，應當向3個以上(shang)物業管理企業發出投(tou)(tou)標(biao)(biao)邀請書，投(tou)(tou)標(biao)(biao)邀請書應當包含前(qian)款(kuan)規定(ding)的事項。
第九(jiu)條 招標(biao)人可(ke)以委(wei)托(tuo)招標(biao)代理機構辦理招標(biao)事宜(yi);有能(neng)力組織和實施招標(biao)活(huo)(huo)動的，也可(ke)以自行組織實施招標(biao)活(huo)(huo)動。
物業管理招標代理機構應(ying)當在招標人(ren)(ren)委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人(ren)(ren)的有關(guan)規(gui)定。
第十條 招標(biao)(biao)人應(ying)當(dang)根據物業管(guan)理(li)項目的(de)特點和需(xu)要，在招標(biao)(biao)前(qian)完成招標(biao)(biao)文件的(de)編制。
招標文件應包括(kuo)以下內容：
(一)招標人及招標項(xiang)目簡介，包括招標人名稱、地(di)址(zhi)、聯系方式、項(xiang)目基(ji)本(ben)情況、物業管理用房(fang)的配(pei)備情況等;
(二)物(wu)業管理服(fu)務內(nei)容(rong)及要求，包括服(fu)務內(nei)容(rong)、服(fu)務標準等;
(三(san))對投標(biao)人及投標(biao)書的要(yao)求，包括投標(biao)人的資格、投標(biao)書的格式(shi)、主(zhu)要(yao)內容(rong)等;
(四(si))評標(biao)標(biao)準和評標(biao)方法;
(五(wu))招(zhao)標(biao)活動方案，包括(kuo)招(zhao)標(biao)組(zu)織機構、開標(biao)時(shi)間及地點等;
(六)物業(ye)服務合同的(de)簽訂(ding)說(shuo)明;
(七(qi))其他事項的說明及法(fa)律(lv)法(fa)規規定(ding)的其他內容。
第(di)十一條 招(zhao)標(biao)人應當在發布招(zhao)標(biao)公告或者(zhe)發出投標(biao)邀請書的(de)10日前，提交(jiao)以(yi)下材料報物業(ye)項目所在地(di)的(de)縣(xian)級(ji)以(yi)上地(di)方(fang)人民政府房地(di)產行政主(zhu)管(guan)部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項(xiang)目開發建設的政府批件;
(二)招標公告或者招標邀(yao)請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規規定的其他材料(liao)。
房地產行政主管部門(men)發現招標(biao)有違反法律、法規規定的(de)，應當及時責(ze)令招標(biao)人(ren)改(gai)正。
第十(shi)二條 公(gong)開招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)的招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)人可以(yi)根據招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)文件的規(gui)定，對投(tou)標(biao)(biao)申請人進(jin)行資格預審。
實行投標(biao)資格(ge)(ge)預(yu)審的(de)物業管理項目(mu)，招標(biao)人應當在招標(biao)公告或者(zhe)投標(biao)邀請書(shu)中載(zai)明資格(ge)(ge)預(yu)審的(de)條件和獲取資格(ge)(ge)預(yu)審文件的(de)辦法。
資格(ge)預(yu)審文(wen)件一(yi)般(ban)應當包括資格(ge)預(yu)審申請書格(ge)式、申請人(ren)須知(zhi)，以及(ji)需(xu)要(yao)投標申請人(ren)提供(gong)的(de)(de)企(qi)業(ye)資格(ge)文(wen)件、業(ye)績(ji)、技術裝備、財務(wu)狀(zhuang)況和擬(ni)派出的(de)(de)項(xiang)目負責(ze)人(ren)與主(zhu)要(yao)管理(li)人(ren)員的(de)(de)簡歷(li)、業(ye)績(ji)等證明材料。
第十(shi)三條 經資格預(yu)審(shen)后，公開招(zhao)標的(de)招(zhao)標人應當向資格預(yu)審(shen)合格的(de)投標申(shen)請(qing)人發出(chu)資格預(yu)審(shen)合格通知書，告(gao)知獲取招(zhao)標文件(jian)的(de)時(shi)間、地點和(he)方法，并同時(shi)向資格不(bu)合格的(de)投標申(shen)請(qing)人告(gao)知資格預(yu)審(shen)結果(guo)。
在(zai)資(zi)格(ge)預(yu)審(shen)合(he)格(ge)的投標(biao)(biao)申(shen)請人過多時，可以由(you)招標(biao)(biao)人從中(zhong)選擇(ze)不少于5家資(zi)格(ge)預(yu)審(shen)合(he)格(ge)的投標(biao)(biao)申(shen)請人。
第(di)十四條(tiao) 招(zhao)標(biao)人(ren)應當(dang)確定(ding)投(tou)標(biao)人(ren)編(bian)制投(tou)標(biao)文件所需要(yao)的(de)合理時間。公開招(zhao)標(biao)的(de)物(wu)業管理項目，自招(zhao)標(biao)文件發出之日(ri)(ri)起至投(tou)標(biao)人(ren)提交投(tou)標(biao)文件截止之日(ri)(ri)止，最短(duan)不得(de)少于(yu)20日(ri)(ri)。
第十五條 招標(biao)人對(dui)已發出的(de)(de)招標(biao)文件(jian)進行(xing)必要的(de)(de)澄(cheng)清(qing)或者修(xiu)改(gai)的(de)(de)，應當在招標(biao)文件(jian)要求提交投標(biao)文件(jian)截止時(shi)間至(zhi)少15日前，以書面形式(shi)通知(zhi)所(suo)有的(de)(de)招標(biao)文件(jian)收(shou)受人。該澄(cheng)清(qing)或者修(xiu)改(gai)的(de)(de)內容為招標(biao)文件(jian)的(de)(de)組成部分。
第十六條 招(zhao)標(biao)人根據物業(ye)管理項目的(de)(de)具體(ti)情況，可以(yi)(yi)組織潛在的(de)(de)投標(biao)申請(qing)人踏勘物業(ye)項目現(xian)場，并(bing)(bing)提供隱蔽工程圖(tu)紙等詳細(xi)資料。對投標(biao)申請(qing)人提出的(de)(de)疑(yi)問應當予以(yi)(yi)澄清并(bing)(bing)以(yi)(yi)書面形式發送給所有的(de)(de)招(zhao)標(biao)文件收受人。
第十七(qi)條 招標(biao)人不得向他(ta)人透(tou)露已獲(huo)取(qu)招標(biao)文件的(de)潛在投標(biao)人的(de)名稱、數量以(yi)及可能(neng)影(ying)響公(gong)平競爭的(de)有關招標(biao)投標(biao)的(de)其他(ta)情況。
招標(biao)人設有(you)標(biao)底的，標(biao)底必須(xu)保(bao)密。
第十八(ba)條 在確定中標(biao)人前，招標(biao)人不(bu)得與投(tou)標(biao)人就投(tou)標(biao)價(jia)格、投(tou)標(biao)方案等實質內容(rong)進行(xing)談判。
第十九(jiu)條 通過招標(biao)(biao)投標(biao)(biao)方式(shi)選擇(ze)物業管理企業的(de)，招標(biao)(biao)人應當(dang)按照以(yi)下規(gui)定時限完成物業管理招標(biao)(biao)投標(biao)(biao)工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日(ri)完成;
(二)預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房項目應當在(zai)取得(de)《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房預售(shou)許可證(zheng)》之(zhi)前完成;
(三(san))非出售的新建(jian)物業項(xiang)目(mu)應當在交付使用前(qian)90日完(wan)成。
第三章 投 標
第二十(shi)條 本辦法(fa)所稱投標人是(shi)指響(xiang)應前期物(wu)(wu)業管(guan)理(li)招(zhao)標、參與投標競爭的物(wu)(wu)業管(guan)理(li)企(qi)業。
投標人(ren)應當具有相應的(de)物(wu)業管理企(qi)業資質和招標文件要求(qiu)的(de)其(qi)他(ta)條件。
第二(er)十一條 投標人對招(zhao)標文件有疑問(wen)需要(yao)澄清的，應當(dang)以書面(mian)形式向招(zhao)標人提出。
第二(er)十二(er)條 投(tou)標人(ren)應(ying)當按照招(zhao)標文(wen)件的(de)內容和(he)要求(qiu)編(bian)制投(tou)標文(wen)件，投(tou)標文(wen)件應(ying)當對招(zhao)標文(wen)件提(ti)出的(de)實質(zhi)性要求(qiu)和(he)條件作出響應(ying)。
投標文件應(ying)當(dang)包括(kuo)以下內容(rong)：
(一)投標函;
(二)投標報價;
(三)物業管理(li)方案(an);
(四)招標文(wen)件要(yao)求提供的其他材料。
第二十三條 投(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)應當在(zai)(zai)招(zhao)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)要求(qiu)提(ti)交(jiao)投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)的截止(zhi)(zhi)時(shi)間前，將(jiang)投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)密封送達(da)投(tou)標(biao)(biao)(biao)地點。招(zhao)標(biao)(biao)(biao)人(ren)收(shou)(shou)到投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)后，應當向投(tou)標(biao)(biao)(biao)人(ren)出具標(biao)(biao)(biao)明簽收(shou)(shou)人(ren)和簽收(shou)(shou)時(shi)間的憑證，并(bing)妥善保存投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)。在(zai)(zai)開(kai)標(biao)(biao)(biao)前，任何(he)單(dan)位和個(ge)人(ren)均不得開(kai)啟投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)。在(zai)(zai)招(zhao)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)要求(qiu)提(ti)交(jiao)投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)的截止(zhi)(zhi)時(shi)間后送達(da)的投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)，為無效的投(tou)標(biao)(biao)(biao)文(wen)件(jian)(jian)(jian)，招(zhao)標(biao)(biao)(biao)人(ren)應當拒收(shou)(shou)。
第(di)二十四條 投(tou)標(biao)(biao)人(ren)在(zai)招(zhao)標(biao)(biao)文件(jian)要求提交投(tou)標(biao)(biao)文件(jian)的(de)截止時(shi)間(jian)前，可以補充、修改或者撤回已(yi)提交的(de)投(tou)標(biao)(biao)文件(jian)，并(bing)書面通知招(zhao)標(biao)(biao)人(ren)。補充、修改的(de)內容為投(tou)標(biao)(biao)文件(jian)的(de)組成(cheng)部分，并(bing)應當按照本辦法第(di)二十三條的(de)規(gui)定送達、簽收和保(bao)管。在(zai)招(zhao)標(biao)(biao)文件(jian)要求提交投(tou)標(biao)(biao)文件(jian)的(de)截止時(shi)間(jian)后送達的(de)補充或者修改的(de)內容無效(xiao)。
第二十五(wu)條(tiao) 投標人(ren)(ren)不得以他人(ren)(ren)名(ming)義投標或者以其他方式弄(nong)虛作假，騙取中標。
投(tou)標(biao)(biao)人(ren)不得相互串通投(tou)標(biao)(biao)，不得排擠其他投(tou)標(biao)(biao)人(ren)的(de)(de)公平競(jing)爭，不得損害招標(biao)(biao)人(ren)或者(zhe)其他投(tou)標(biao)(biao)人(ren)的(de)(de)合法權益。
投標(biao)(biao)人(ren)不得(de)與招標(biao)(biao)人(ren)串通(tong)投標(biao)(biao)，損(sun)害國(guo)家利益(yi)、社會公(gong)共利益(yi)或(huo)者他人(ren)的(de)合法權益(yi)。
禁止投標(biao)人以向(xiang)招(zhao)標(biao)人或(huo)者評標(biao)委(wei)員會成(cheng)員行賄等不正當手(shou)段謀取(qu)中標(biao)。
第四章 開標、評標和(he)中標
第二(er)十(shi)六條 開標(biao)應(ying)(ying)當在招標(biao)文件確(que)定(ding)的(de)提交投標(biao)文件截止時間的(de)同一(yi)時間公開進行;開標(biao)地點(dian)應(ying)(ying)當為招標(biao)文件中預先確(que)定(ding)的(de)地點(dian)。
第(di)二十七條 開(kai)標由招標人主持(chi)，邀請所有(you)投標人參加(jia)。開(kai)標應(ying)當(dang)按照下(xia)列規定(ding)進行：
由投(tou)標(biao)(biao)人(ren)(ren)或者其(qi)推選的(de)(de)(de)代表檢查投(tou)標(biao)(biao)文(wen)件的(de)(de)(de)密封(feng)情況，也可以由招標(biao)(biao)人(ren)(ren)委托的(de)(de)(de)公證機構進(jin)行檢查并(bing)公證。經確(que)認無誤(wu)后，由工(gong)作人(ren)(ren)員當眾拆封(feng)，宣讀投(tou)標(biao)(biao)人(ren)(ren)名稱、投(tou)標(biao)(biao)價格和投(tou)標(biao)(biao)文(wen)件的(de)(de)(de)其(qi)他主(zhu)要內(nei)容。
招標人在招標文件要求(qiu)提交投標文件的截止時間前收到的所有(you)投標文件，開標時都(dou)應當(dang)(dang)當(dang)(dang)眾予以拆封(feng)。
開標(biao)過程(cheng)應(ying)當記錄(lu)，并由(you)招標(biao)人存檔備(bei)查。
第(di)二十八條 評標(biao)(biao)由招標(biao)(biao)人依法組(zu)建的評標(biao)(biao)委員會負(fu)責。
評(ping)標委(wei)員(yuan)會由招標人代(dai)表(biao)(biao)和(he)物業管(guan)理方(fang)面的專(zhuan)家組(zu)成(cheng)，成(cheng)員(yuan)為5人以上單(dan)數，其(qi)中(zhong)招標人代(dai)表(biao)(biao)以外的物業管(guan)理方(fang)面的專(zhuan)家不得少(shao)于成(cheng)員(yuan)總數的三分之二(er)。
評標委員(yuan)會的(de)專家成員(yuan)，應當由(you)招標人從房地產行政主管(guan)部門建立的(de)專家名冊中(zhong)采(cai)取隨機(ji)抽(chou)取的(de)方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進