黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
建設部關(guan)于(yu)印(yin)發《前(qian)期物業管理招(zhao)標(biao)投(tou)標(biao)管理暫行(xing)辦法(fa)》的(de)通知
(建住房[2003]130號)
各省、自治區建(jian)設廳(ting)，直轄市(shi)房地產管(guan)理局(ju)，新(xin)疆生產建(jian)設兵團建(jian)設局(ju)：
為了規范(fan)物業(ye)(ye)管理(li)招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)活動，保(bao)護招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)當(dang)事(shi)人的合(he)法權益，促進物業(ye)(ye)管理(li)市場(chang)的公平(ping)競爭(zheng)，我(wo)(wo)部制定了《前(qian)期(qi)物業(ye)(ye)管理(li)招標(biao)(biao)投(tou)標(biao)(biao)管理(li)暫(zan)行(xing)辦法》，現印發(fa)給你們，請(qing)貫(guan)徹執(zhi)行(xing)。執(zhi)行(xing)中的情(qing)況(kuang)，請(qing)及時告我(wo)(wo)部住宅與房(fang)地產業(ye)(ye)司。
中(zhong)華人(ren)民共和國建設部(bu)
二○○三年(nian)六月二十六日
前期物業管(guan)理招標(biao)投標(biao)管(guan)理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為(wei)了規范前期物業(ye)管理招標(biao)(biao)投標(biao)(biao)活(huo)動，保護招標(biao)(biao)投標(biao)(biao)當事人的合法權益，促進物業(ye)管理市場的公平競(jing)爭(zheng)，制定(ding)本(ben)辦法。
第二條 前期物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理，是指在業(ye)(ye)主(zhu)、業(ye)(ye)主(zhu)大會選聘物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)之前，由建設單位選聘物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)實施的物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理。
建設單位通過招投標的方式選聘具(ju)有相應資質的物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)和行政主管(guan)部(bu)門(men)對(dui)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理招投標活(huo)動實施監督管(guan)理，適用本辦法。
第三條(tiao) 住(zhu)宅(zhai)(zhai)及(ji)同(tong)一物業管(guan)理區(qu)域內非住(zhu)宅(zhai)(zhai)的建設單位,應當(dang)通過(guo)招(zhao)投標(biao)的方(fang)式選聘具有相應資(zi)質的物業管(guan)理企(qi)業;投標(biao)人少于3個或者住(zhu)宅(zhai)(zhai)規模較小的，經物業所(suo)在(zai)地(di)的區(qu)、縣人民政府房(fang)地(di)產行政主管(guan)部門批準(zhun)，可以(yi)采用協議方(fang)式選聘具有相應資(zi)質的物業管(guan)理企(qi)業。
國家提(ti)倡其他物業(ye)的建設單位(wei)通過招投(tou)標的方式，選聘(pin)具有相應資質(zhi)的物業(ye)管(guan)理企業(ye)。
第四條 前期物業(ye)管(guan)理招標(biao)投標(biao)應(ying)當遵循公開、公平、公正和誠實信用(yong)的原則。
第五(wu)條 國務(wu)院建設行(xing)政主(zhu)管(guan)部門負責全(quan)國物業管(guan)理招標投標活動(dong)的監督管(guan)理。
省、自治區(qu)(qu)人(ren)民政(zheng)(zheng)府建(jian)設行(xing)政(zheng)(zheng)主管部(bu)門負責本行(xing)政(zheng)(zheng)區(qu)(qu)域(yu)內物業(ye)管理(li)招(zhao)標投標活動的監(jian)督管理(li)。
直轄市、市、縣(xian)人(ren)民(min)政(zheng)府房地產行政(zheng)主管部門負責本(ben)行政(zheng)區域內物(wu)業(ye)管理招(zhao)標投標活動的監督管理。
第六條 任何(he)單(dan)位和(he)個人不(bu)得違(wei)反法(fa)律、行政法(fa)規(gui)規(gui)定，限制或者排斥具備投(tou)標資(zi)格的(de)物(wu)業管(guan)(guan)理企業參(can)加投(tou)標，不(bu)得以任何(he)方式非法(fa)干涉物(wu)業管(guan)(guan)理招標投(tou)標活動。
第二章 招 標
第(di)七條 本辦法所(suo)稱招標人是(shi)指依法進行前期物(wu)業管理招標的(de)物(wu)業建設單(dan)位(wei)。
前期物業管(guan)理(li)招(zhao)標(biao)由(you)招(zhao)標(biao)人(ren)依法(fa)組(zu)織實(shi)施。招(zhao)標(biao)人(ren)不得以不合理(li)條件限制或者排斥潛在投標(biao)人(ren)，不得對潛在投標(biao)人(ren)實(shi)行歧(qi)視待遇，不得對潛在投標(biao)人(ren)提(ti)出與(yu)招(zhao)標(biao)物業管(guan)理(li)項目實(shi)際要(yao)求(qiu)不符的(de)過(guo)高的(de)資格等要(yao)求(qiu)。
第八條 前(qian)期物業管理(li)招(zhao)標(biao)分為公開招(zhao)標(biao)和邀(yao)請招(zhao)標(biao)。
招標(biao)人采取公(gong)(gong)開招標(biao)方式的(de)，應當在(zai)(zai)公(gong)(gong)共媒介上發(fa)布(bu)招標(biao)公(gong)(gong)告，并(bing)同時在(zai)(zai)中(zhong)國住宅(zhai)與房地產信息網和中(zhong)國物業管理協會(hui)網上發(fa)布(bu)免費招標(biao)公(gong)(gong)告。
招標(biao)(biao)(biao)公告應(ying)當載明招標(biao)(biao)(biao)人的名稱(cheng)和地址，招標(biao)(biao)(biao)項(xiang)(xiang)目的基本(ben)情況以及獲取招標(biao)(biao)(biao)文件的辦法(fa)等事項(xiang)(xiang)。
招(zhao)標人采取邀(yao)請招(zhao)標方(fang)式的，應當向3個以上物業管理企業發(fa)出投(tou)標邀(yao)請書(shu)，投(tou)標邀(yao)請書(shu)應當包含前款規定的事項(xiang)。
第九(jiu)條 招(zhao)標人可(ke)以委托招(zhao)標代理機(ji)構辦理招(zhao)標事宜(yi);有能力組織和實(shi)施招(zhao)標活(huo)動(dong)的(de)，也可(ke)以自行組織實(shi)施招(zhao)標活(huo)動(dong)。
物業管理招標代(dai)理機構應當(dang)在招標人(ren)委托(tuo)的范(fan)圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法(fa)對(dui)招標人(ren)的有(you)關規定。
第十條 招(zhao)標(biao)人應(ying)當根(gen)據物業管理項目(mu)的(de)特(te)點和需要，在(zai)招(zhao)標(biao)前完成招(zhao)標(biao)文件的(de)編制(zhi)。
招標文件應包括以下(xia)內容：
(一)招(zhao)標(biao)(biao)人及招(zhao)標(biao)(biao)項目(mu)簡介，包(bao)括招(zhao)標(biao)(biao)人名(ming)稱、地址(zhi)、聯系(xi)方式、項目(mu)基本情況、物(wu)業(ye)管(guan)理用(yong)房的配(pei)備情況等;
(二)物業管(guan)理服(fu)務內容及要求，包括服(fu)務內容、服(fu)務標準等;
(三)對投(tou)標人及(ji)投(tou)標書的要(yao)求，包(bao)括投(tou)標人的資(zi)格(ge)、投(tou)標書的格(ge)式、主要(yao)內容等;
(四)評標(biao)標(biao)準(zhun)和評標(biao)方法(fa);
(五(wu))招(zhao)(zhao)標活動方案，包括招(zhao)(zhao)標組織(zhi)機構(gou)、開標時間及(ji)地點(dian)等;
(六(liu))物(wu)業服務合同的簽(qian)訂說(shuo)明;
(七)其他事(shi)項的(de)說明及法(fa)律法(fa)規規定的(de)其他內(nei)容。
第(di)十一條 招(zhao)(zhao)標人(ren)應當在(zai)發布招(zhao)(zhao)標公告(gao)或者發出投標邀請書的10日前，提交以(yi)下材料報物業項目(mu)所(suo)在(zai)地的縣級(ji)以(yi)上地方人(ren)民政府房地產行(xing)政主管部門備案：
(一)與物(wu)業管理有關的物(wu)業項(xiang)目開發建設的政府批件;
(二)招標公告或(huo)者(zhe)招標邀請書(shu);
(三)招(zhao)標(biao)文件;
(四)法律(lv)、法規規定的其他(ta)材料(liao)。
房地產行(xing)政主(zhu)管部門發現(xian)招標(biao)(biao)有違反法律、法規(gui)規(gui)定的，應(ying)當(dang)及(ji)時責(ze)令招標(biao)(biao)人改正。
第十二條(tiao) 公開招標的(de)(de)招標人可以根(gen)據招標文件(jian)的(de)(de)規定，對投標申請人進行資格(ge)預審。
實(shi)行投(tou)標資格預審的物業管理項(xiang)目，招標人應當在招標公告或者投(tou)標邀請(qing)書中載(zai)明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預(yu)(yu)審文件一般應當(dang)包括資格預(yu)(yu)審申(shen)(shen)請書格式、申(shen)(shen)請人須知(zhi)，以及(ji)需要投標申(shen)(shen)請人提供(gong)的企業資格文件、業績(ji)(ji)、技(ji)術裝(zhuang)備(bei)、財務狀況和擬派出的項目負(fu)責人與主要管理人員(yuan)的簡歷、業績(ji)(ji)等證明材料(liao)。
第十三條 經資(zi)(zi)格(ge)預(yu)審(shen)后，公開招(zhao)標(biao)的招(zhao)標(biao)人應當向資(zi)(zi)格(ge)預(yu)審(shen)合格(ge)的投標(biao)申請人發出資(zi)(zi)格(ge)預(yu)審(shen)合格(ge)通(tong)知(zhi)書，告知(zhi)獲取招(zhao)標(biao)文件的時間、地點和方法，并同時向資(zi)(zi)格(ge)不合格(ge)的投標(biao)申請人告知(zhi)資(zi)(zi)格(ge)預(yu)審(shen)結(jie)果。
在資格預審合格的投標(biao)申(shen)請人(ren)過多(duo)時，可以由招標(biao)人(ren)從(cong)中選擇不少于5家資格預審合格的投標(biao)申(shen)請人(ren)。
第十四條 招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)人(ren)應當確(que)定投(tou)標(biao)(biao)人(ren)編制投(tou)標(biao)(biao)文件所需要的合理時間。公開招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)的物業管理項目，自招(zhao)(zhao)標(biao)(biao)文件發出(chu)之日(ri)起至投(tou)標(biao)(biao)人(ren)提交(jiao)投(tou)標(biao)(biao)文件截止之日(ri)止，最(zui)短不得少于20日(ri)。
第十(shi)五(wu)條 招(zhao)標(biao)(biao)人對已發(fa)出(chu)的(de)招(zhao)標(biao)(biao)文(wen)件(jian)進行必要的(de)澄清或者修改的(de)，應當(dang)在招(zhao)標(biao)(biao)文(wen)件(jian)要求提交投標(biao)(biao)文(wen)件(jian)截止時間至少15日前，以(yi)書面形式通知所有(you)的(de)招(zhao)標(biao)(biao)文(wen)件(jian)收受人。該澄清或者修改的(de)內容為招(zhao)標(biao)(biao)文(wen)件(jian)的(de)組成部(bu)分。
第十(shi)六條 招(zhao)標(biao)(biao)人根據物(wu)業管(guan)理項目(mu)的(de)具體情況，可以(yi)組織潛(qian)在的(de)投標(biao)(biao)申請(qing)人踏勘物(wu)業項目(mu)現場，并提供隱蔽工(gong)程(cheng)圖紙(zhi)等詳(xiang)細資料。對投標(biao)(biao)申請(qing)人提出的(de)疑問應當予(yu)以(yi)澄清并以(yi)書面形式發送給所有的(de)招(zhao)標(biao)(biao)文(wen)件收(shou)受(shou)人。
第十(shi)七條 招標人(ren)(ren)不得向他人(ren)(ren)透露已獲(huo)取(qu)招標文件(jian)的(de)潛在投標人(ren)(ren)的(de)名稱、數量以及可能影響公(gong)平競爭的(de)有(you)關招標投標的(de)其(qi)他情況。
招標人設有(you)標底(di)的，標底(di)必須(xu)保(bao)密。
第十八條(tiao) 在確定中標(biao)人(ren)前，招(zhao)標(biao)人(ren)不(bu)得與投(tou)(tou)標(biao)人(ren)就投(tou)(tou)標(biao)價格、投(tou)(tou)標(biao)方案等實(shi)質內(nei)容進(jin)行談判(pan)。
第十九條 通過招標(biao)(biao)(biao)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)方式選擇物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)的(de)，招標(biao)(biao)(biao)人(ren)應當按照以下(xia)規定時限完(wan)成(cheng)物業(ye)(ye)管理招標(biao)(biao)(biao)投(tou)(tou)標(biao)(biao)(biao)工作(zuo)：
(一(yi))新建現售商品房項目應當在現售前30日完成(cheng);
(二(er))預售(shou)商品(pin)房項(xiang)目應當在取得(de)《商品(pin)房預售(shou)許可證》之前(qian)完成;
(三)非出售的(de)新建物(wu)業(ye)項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投 標
第二十(shi)條 本辦法所稱投標人(ren)是指(zhi)響應前期物業(ye)管理招標、參與投標競爭的(de)物業(ye)管理企業(ye)。
投標人應當具有相應的物業管理企(qi)業資質和招標文件(jian)要求(qiu)的其他條(tiao)件(jian)。
第(di)二十一(yi)條 投標(biao)人(ren)對招標(biao)文件有疑問需(xu)要澄清的，應當以(yi)書(shu)面形式向招標(biao)人(ren)提出。
第二十二條(tiao) 投標(biao)人應(ying)(ying)當按(an)照招標(biao)文件的內(nei)容和要求(qiu)編制投標(biao)文件，投標(biao)文件應(ying)(ying)當對招標(biao)文件提(ti)出的實質性(xing)要求(qiu)和條(tiao)件作出響應(ying)(ying)。
投標文件(jian)應當包括以下內容：
(一)投標函;
(二)投標報價;
(三(san))物業管理方案;
(四)招標文件要求提供的其他材(cai)料。
第二十三(san)條 投標(biao)(biao)人(ren)應當在招標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)要求提交(jiao)投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)的(de)截止時間前(qian)，將(jiang)投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)密封送(song)達投標(biao)(biao)地點(dian)。招標(biao)(biao)人(ren)收到投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)后，應當向投標(biao)(biao)人(ren)出具標(biao)(biao)明簽收人(ren)和簽收時間的(de)憑證，并妥善保存投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)。在開標(biao)(biao)前(qian)，任(ren)何單位和個人(ren)均不(bu)得開啟投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)。在招標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)要求提交(jiao)投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)的(de)截止時間后送(song)達的(de)投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)，為無效的(de)投標(biao)(biao)文(wen)(wen)(wen)件(jian)，招標(biao)(biao)人(ren)應當拒收。
第二(er)十四條(tiao) 投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)在招標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件要(yao)求(qiu)提交投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件的(de)截(jie)(jie)止(zhi)時間前，可(ke)以補充(chong)、修(xiu)改或者(zhe)撤回已提交的(de)投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件，并(bing)書面通知招標(biao)(biao)(biao)(biao)人(ren)。補充(chong)、修(xiu)改的(de)內(nei)容為投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件的(de)組成部分，并(bing)應當按(an)照本辦法第二(er)十三條(tiao)的(de)規定送達、簽收和保管。在招標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件要(yao)求(qiu)提交投(tou)標(biao)(biao)(biao)(biao)文(wen)(wen)件的(de)截(jie)(jie)止(zhi)時間后送達的(de)補充(chong)或者(zhe)修(xiu)改的(de)內(nei)容無效。
第二十(shi)五(wu)條 投(tou)標(biao)(biao)人(ren)不得以(yi)他(ta)人(ren)名義投(tou)標(biao)(biao)或者以(yi)其他(ta)方式弄(nong)虛(xu)作假(jia)，騙取中標(biao)(biao)。
投標人不(bu)得(de)相互串通投標，不(bu)得(de)排擠其(qi)他投標人的公平競爭，不(bu)得(de)損(sun)害招標人或者其(qi)他投標人的合(he)法權益。
投(tou)標人不得與招標人串通投(tou)標，損(sun)害國家利(li)益(yi)、社會公共利(li)益(yi)或者他人的合法(fa)權(quan)益(yi)。
禁止投標(biao)人以向招標(biao)人或者評(ping)標(biao)委員會(hui)成員行賄等(deng)不正當(dang)手段謀取中標(biao)。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當(dang)在(zai)招標文(wen)件確(que)定(ding)的提交投標文(wen)件截止時間(jian)的同一時間(jian)公開進行(xing);開標地點應當(dang)為招標文(wen)件中(zhong)預先確(que)定(ding)的地點。
第二十七條(tiao) 開標(biao)由招標(biao)人主(zhu)持(chi)，邀請所有投標(biao)人參加。開標(biao)應當按照下列(lie)規定進行(xing)：
由(you)投(tou)標人或者其推選的(de)(de)代表(biao)檢(jian)查(cha)投(tou)標文(wen)件的(de)(de)密封(feng)(feng)情況，也可以由(you)招標人委托的(de)(de)公證機構進行(xing)檢(jian)查(cha)并(bing)公證。經(jing)確認無誤后，由(you)工(gong)作(zuo)人員當眾(zhong)拆封(feng)(feng)，宣讀(du)投(tou)標人名稱、投(tou)標價(jia)格和投(tou)標文(wen)件的(de)(de)其他主要(yao)內容。
招標(biao)人在招標(biao)文(wen)件(jian)要(yao)求提交投(tou)標(biao)文(wen)件(jian)的截止時間前收到的所有(you)投(tou)標(biao)文(wen)件(jian)，開(kai)標(biao)時都應(ying)當(dang)(dang)當(dang)(dang)眾(zhong)予(yu)以拆封。
開標(biao)過程應(ying)當記錄，并由招標(biao)人存檔備查。
第二十八(ba)條 評標(biao)(biao)由招標(biao)(biao)人(ren)依法組建(jian)的評標(biao)(biao)委員會負(fu)責。
評標(biao)(biao)委員會由招標(biao)(biao)人代表和物(wu)業管理(li)方面(mian)的(de)專家組成(cheng)，成(cheng)員為5人以上單數(shu)，其(qi)中招標(biao)(biao)人代表以外的(de)物(wu)業管理(li)方面(mian)的(de)專家不得少于成(cheng)員總數(shu)的(de)三分之二。
評(ping)標委員(yuan)會的專家成員(yuan)，應當由招標人(ren)從房(fang)地(di)產行政主管部門建立(li)的專家名冊中采取(qu)隨機抽取(qu)的方式(shi)確(que)定。
與投標人有利害關系的人不得進