黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
第一章 總則
第一條為了規范物(wu)業管理活(huo)動，維(wei)護業主(zhu)和物(wu)業管理企業的合法權(quan)益，改善人民群眾的生活(huo)和工作(zuo)環境，制(zhi)定本條例。
第二(er)條本條例所稱物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理，是(shi)指業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)通(tong)過選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)，由業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)和物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企(qi)<--NEWSZW_HZH_BEGIN-->
<--畫(hua)(hua)中畫(hua)(hua)廣(guang)告開始--><--畫(hua)(hua)中畫(hua)(hua)廣(guang)告結束-->
<--NEWSZW_HZH_END-->業按(an)照物業服務(wu)合(he)同約定，對(dui)房(fang)屋及(ji)配套的(de)(de)(de)設施設備和(he)(he)相關(guan)場地進行維修、養護、管理，維護相關(guan)區域(yu)內的(de)(de)(de)環境衛(wei)生和(he)(he)秩序(xu)的(de)(de)(de)活動(dong)。
第(di)三條國(guo)家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理(li)企業。
第四條國(guo)家鼓勵物(wu)業管理(li)采用新(xin)技術、新(xin)方法，依靠科技進步(bu)提高管理(li)和(he)服務水平(ping)。
第五條國務院建設行(xing)政主管部門負責全(quan)國物(wu)業管理活(huo)動的監督管理工作。
縣(xian)級以(yi)上地方人民政(zheng)(zheng)府房地產行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)主管(guan)部門負(fu)責(ze)本行(xing)(xing)政(zheng)(zheng)區域內物業管(guan)理(li)活動的監督管(guan)理(li)工作。
第二章(zhang) 業主及(ji)業主大會
第六條房屋的所有權人為業(ye)主。
業主在(zai)物業管理活動中(zhong)，享(xiang)有下列權(quan)利：
(一)按照物業(ye)服務合同(tong)的(de)約定，接受物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)提供的(de)服務;
(二)提(ti)議召開業主大(da)會(hui)會(hui)議，并就物業管理的有關事項(xiang)提(ti)出建議;
(三)提(ti)出制定和修改業主公約、業主大會議事(shi)規(gui)則(ze)的建議;
(四)參(can)加業主大會會議(yi)，行(xing)使投票權;
(五)選(xuan)舉業(ye)主委員會委員，并享(xiang)有被選(xuan)舉權;
(六(liu))監督業主委員會的工作;
(七(qi))監督(du)物(wu)業(ye)管理企業(ye)履行(xing)物(wu)業(ye)服務合同;
(八)對物(wu)業共用部位、共用設(she)施(shi)設(she)備和相關場地使用情(qing)況享有知情(qing)權(quan)和監督權(quan);
(九)監督物業共用(yong)部位、共用(yong)設施設備專項維修(xiu)資金(jin)(以下簡稱專項維修(xiu)資金(jin))的(de)管理和使用(yong);
(十(shi))法律、法規規定的其他權(quan)利。
第七(qi)條(tiao)業主在物業管(guan)理活動中，履行下列(lie)義務：
(一)遵(zun)守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物(wu)業管理區(qu)域內物(wu)業共用部位(wei)和共用設施設備的(de)使用、公共秩序和環(huan)境衛(wei)生的(de)維護等方面的(de)規章(zhang)制度(du);
(三(san))執行業(ye)主(zhu)大會(hui)的(de)決(jue)定和業(ye)主(zhu)大會(hui)授權業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)作出的(de)決(jue)定;
(四)按照國家有關規定(ding)交納(na)專項維修資(zi)金;
(五)按時交納物業服務費用(yong);
(六)法律、法規(gui)規(gui)定的其他義務。
第八條物業(ye)管理區(qu)域內(nei)全體業(ye)主組成業(ye)主大(da)會。
業主(zhu)大(da)會應當代表和維護物業管理(li)區域內全體業主(zhu)在物業管理(li)活動中的合法權益。
第九條一個(ge)物業管理(li)區域成立一個(ge)業主大會。
物(wu)(wu)業管(guan)理區(qu)域的(de)劃分應當(dang)考慮(lv)物(wu)(wu)業的(de)共用設施設備、建筑物(wu)(wu)規(gui)模、社區(qu)建設等因素。具體辦法由省、自治(zhi)區(qu)、直轄市(shi)制定。
第十(shi)條(tiao)同一(yi)個物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理區域內的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，應(ying)當在物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)所在地的(de)(de)區、縣(xian)人(ren)民政府房地產(chan)行(xing)政主(zhu)(zhu)管部門的(de)(de)指(zhi)導下成立(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)，并選舉(ju)產(chan)生業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)。但是(shi)，只(zhi)有一(yi)個業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)，或(huo)者業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數較(jiao)少且經全體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)一(yi)致同意，決定不(bu)成立(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)的(de)(de)，由業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)共同履行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)職(zhi)責。
業(ye)(ye)主在首次業(ye)(ye)主大會(hui)會(hui)議上(shang)的投票權(quan)，根據業(ye)(ye)主擁(yong)有物業(ye)(ye)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具(ju)體辦法由(you)省(sheng)、自治區、直轄市制(zhi)定。
第十(shi)一條業主大會履(lv)行下(xia)列(lie)職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議(yi)事規則;
(二)選舉、更換業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)，監(jian)督業主委(wei)員(yuan)會的工作;
(三)選聘、解聘物(wu)業(ye)管理企(qi)業(ye);
(四)決定(ding)專(zhuan)項維修資金使用、續籌方案，并(bing)監督實施;
(五)制定(ding)、修(xiu)改物(wu)業管理區(qu)域內物(wu)業共(gong)用(yong)部位和共(gong)用(yong)設(she)施(shi)設(she)備的(de)使(shi)用(yong)、公共(gong)秩序和環境衛生的(de)維護等方面的(de)規章制度;
(六)法律、法規或者業主大(da)會(hui)議事規則規定的其他有關物業管理的職責(ze)。
第十二條業主大會會議可(ke)以(yi)采(cai)用集(ji)體討(tao)論的(de)形(xing)式(shi)，也(ye)可(ke)以(yi)采(cai)用書面征(zheng)求意(yi)見的(de)形(xing)式(shi);但應當有(you)(you)物業管(guan)理區域內持有(you)(you)1/2以(yi)上投票權(quan)的(de)業主參加。
業主(zhu)可以委托代理(li)人參加業主(zhu)大會會議。
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會作(zuo)出決定，必須經與會業(ye)(ye)(ye)主(zhu)所(suo)持投票權(quan)1/2以(yi)上通(tong)過。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會作(zuo)出制定和(he)修改業(ye)(ye)(ye)主(zhu)公(gong)約、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會議事(shi)規則，選聘和(he)解聘物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)(ye)，專項(xiang)維(wei)修資金(jin)使用(yong)和(he)續籌方案的決定，必須經物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域內全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)所(suo)持投票權(quan)2/3以(yi)上通(tong)過。
業(ye)主大會的(de)決定對物業(ye)管理區域(yu)內(nei)的(de)全體業(ye)主具(ju)有約(yue)束(shu)力。
第十三條業主(zhu)大會會議分為定期會議和(he)臨時(shi)會議。
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)定期會(hui)議(yi)應當按照業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)議(yi)事(shi)規(gui)則的(de)(de)規(gui)定召開(kai)。經20%以上的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提議(yi)，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)應當組織(zhi)召開(kai)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)臨時會(hui)議(yi)。
第十四條(tiao)召開業主(zhu)大會會議，應(ying)當于會議召開15日以前(qian)通知全體業主(zhu)。
住宅小區的業(ye)主大會(hui)會(hui)議，應當同時(shi)告知相關(guan)的居民委(wei)員(yuan)會(hui)。
業主委(wei)員(yuan)會(hui)應當做好業主大會(hui)會(hui)議(yi)記錄。
第十五(wu)條業主委員(yuan)會是業主大(da)會的執行機構，履行下列(lie)職責：
(一)召集業(ye)主(zhu)大會會議，報告(gao)物業(ye)管理的實(shi)施情況;
(二)代表(biao)業(ye)主(zhu)與業(ye)主(zhu)大會(hui)選聘的物業(ye)管理企業(ye)簽(qian)訂物業(ye)服務合同;
(三)及時了解(jie)業(ye)(ye)(ye)主、物業(ye)(ye)(ye)使用人的意(yi)見和建議，監(jian)督(du)和協(xie)助(zhu)物業(ye)(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)(ye)履行物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同;
(四)監督業主(zhu)公約(yue)的(de)實施;
(五(wu))業主(zhu)大會賦予的(de)其他(ta)職責。
第十六條業(ye)主(zhu)委員會應當自選舉產生(sheng)之日(ri)起(qi)30日(ri)內，向物業(ye)所在地的區、縣(xian)人民政(zheng)府房地產行政(zheng)主(zhu)管部(bu)門備(bei)案。
業主(zhu)委員會委員應(ying)當由熱心公益(yi)事(shi)業、責任心強(qiang)、具有一定組織能力的(de)業主(zhu)擔任。
業主委(wei)員(yuan)會主任、副主任在業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)中推(tui)選(xuan)產生。
第(di)十(shi)七條業(ye)(ye)主(zhu)公約應(ying)當(dang)對(dui)有(you)關物業(ye)(ye)的使用、維護、管理，業(ye)(ye)主(zhu)的共同(tong)利益，業(ye)(ye)主(zhu)應(ying)當(dang)履(lv)行的義務，違反公約應(ying)當(dang)承擔(dan)的責任等事(shi)項(xiang)依法作(zuo)出約定。
業主(zhu)公約對全體業主(zhu)具有約束力。
第十八條(tiao)業(ye)主(zhu)(zhu)大會議事規則(ze)應(ying)當就(jiu)業(ye)主(zhu)(zhu)大會的議事方式、表(biao)決程序、業(ye)主(zhu)(zhu)投票權確定辦法、業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會的組成和委(wei)員任期等事項作出約(yue)定。
第十九條業(ye)主(zhu)大會(hui)、業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)應當(dang)依(yi)法(fa)履行(xing)職責，不得作出與物(wu)業(ye)管理無關的(de)決定，不得從事與物(wu)業(ye)管理無關的(de)活動。
業(ye)(ye)主大(da)會、業(ye)(ye)主委員(yuan)會作出(chu)的(de)決定違反法律、法規的(de)，物業(ye)(ye)所在地(di)的(de)區(qu)、縣人民政府房地(di)產行政主管部(bu)門，應(ying)當責令(ling)限期改正或者撤銷其(qi)決定，并通告(gao)全體業(ye)(ye)主。
第二十條(tiao)業主大會(hui)、業主委員(yuan)會(hui)應當配(pei)合公安機(ji)關(guan)，與(yu)居民委員(yuan)會(hui)相互(hu)協(xie)作，共同(tong)做好維護物業管(guan)理區域內的社會(hui)治安等相關(guan)工(gong)作。
在物業(ye)(ye)管理區域內，業(ye)(ye)主(zhu)大會、業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會應當積(ji)極配合相關居民委(wei)員會依法履行自治管理職責，支持居民委(wei)員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的(de)業主(zhu)大會(hui)、業主(zhu)委(wei)員會(hui)作出的(de)決定，應(ying)當告知相關(guan)的(de)居(ju)民委(wei)員會(hui)，并認真聽取居(ju)民委(wei)員會(hui)的(de)建議。
第三章(zhang) 前期物業管理(li)
第二(er)十一條在業(ye)(ye)主、業(ye)(ye)主大會選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)之前，建設單位選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)的，應當(dang)簽訂書面的前期物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)合同。
第(di)二十(shi)二條建(jian)設單位應(ying)當(dang)在銷售物(wu)業(ye)之前，制定(ding)業(ye)主臨時公(gong)約，對有關物(wu)業(ye)的(de)使用(yong)、維(wei)護、管(guan)理，業(ye)主的(de)共同利益，業(ye)主應(ying)當(dang)履行的(de)義務，違反公(gong)約應(ying)當(dang)承(cheng)擔的(de)責任等事項依法作(zuo)出約定(ding)。
建設單位制(zhi)定的(de)業主臨時公約(yue)，不得侵害物業買受人的(de)合法權益。
第二十三條建設單位應當在(zai)物(wu)業(ye)銷售前將業(ye)主臨時(shi)公約(yue)向物(wu)業(ye)買受人明示，并予以說(shuo)明。
物(wu)業(ye)買(mai)(mai)受人(ren)在與建設單位簽訂(ding)物(wu)業(ye)買(mai)(mai)賣合(he)同時，應(ying)當(dang)對遵守業(ye)主臨時公約予(yu)以書(shu)面承諾。
第二十四(si)條國家提倡(chang)建(jian)設(she)單位按照房地(di)產開發與物業管(guan)理相(xiang)分離的原則(ze)，通過招投標的方式選聘具有相(xiang)應資(zi)質的物業管(guan)理企業。
住宅物業的(de)(de)建設單位，應當(dang)通過招投標的(de)(de)方式選聘具(ju)有(you)相(xiang)應資(zi)質的(de)(de)物業管理企業;投標人少于3個或(huo)者(zhe)住宅規模較小的(de)(de)，經物業所(suo)在(zai)地的(de)(de)區、縣(xian)人民政府房地產行政主管部(bu)門批準(zhun)，可以采用協議方式選聘具(ju)有(you)相(xiang)應資(zi)質的(de)(de)物業管理企業。
第(di)二十五(wu)條建設單(dan)位與物業買受人簽訂(ding)的買賣合(he)同應當包含前期物業服務(wu)合(he)同約定(ding)的內容。
第(di)二十六條(tiao)前期(qi)物(wu)業(ye)服務合(he)同(tong)可(ke)以約定期(qi)限;但是，期(qi)限未滿、業(ye)主委員(yuan)會(hui)與物(wu)業(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)簽訂的(de)物(wu)業(ye)服務合(he)同(tong)生效的(de)，前期(qi)物(wu)業(ye)服務合(he)同(tong)終止。
第(di)二十七(qi)條(tiao)業(ye)主依法享有(you)的物業(ye)共用部(bu)位、共用設施設備(bei)的所(suo)有(you)權或者使用權，建設單(dan)位不得擅自處分(fen)。
第二(er)十八條物業(ye)管理企(qi)業(ye)承接物業(ye)時，應當對物業(ye)共用(yong)(yong)部位(wei)、共用(yong)(yong)設(she)施設(she)備進行查驗。
第(di)二十九條在辦(ban)理(li)物(wu)業(ye)承接驗收手續時，建設單位應(ying)當向物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)移交下列資(zi)料：
(一)竣(jun)工(gong)總平面圖(tu)(tu)，單體建筑、結構、設(she)備竣(jun)工(gong)圖(tu)(tu)，配套(tao)設(she)施、地下管網工(gong)程竣(jun)工(gong)圖(tu)(tu)等竣(jun)工(gong)驗收(shou)資料;
(二)設施(shi)設備(bei)的安裝(zhuang)、使用(yong)和維護保養(yang)等(deng)技術資料;
(三(san))物業質量保修文件和物業使(shi)用說(shuo)明文件;
(四)物業(ye)管理所(suo)必需的其(qi)他(ta)資料(liao)。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將(jiang)上述(shu)資料移交給業主委員會。
第三十條建設單(dan)位(wei)應當按照(zhao)規定在物業管(guan)理區域內(nei)配置(zhi)必要的(de)物業管(guan)理用房。
第三十(shi)一條建設(she)單位(wei)應當按照國家規定(ding)的(de)保(bao)修(xiu)期限(xian)和保(bao)修(xiu)范圍，承擔(dan)物業的(de)保(bao)修(xiu)責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條從(cong)事(shi)物業管理活動的(de)企業應當具(ju)有獨立的(de)法人資(zi)格。
國家對從事物業管(guan)理(li)活動(dong)的企業實行資質管(guan)理(li)制度。具體辦(ban)法由(you)國務院建設行政主管(guan)部門制定。
第(di)三十三條從(cong)事物(wu)業(ye)管理的人(ren)員應當按照(zhao)國家(jia)有關規定(ding)，取得職業(ye)資(zi)格證書。
第三(san)十四條一個物業(ye)管理區(qu)域由一個物業(ye)管理企業(ye)實施物業(ye)管理。
第(di)三十(shi)五條業(ye)(ye)主委(wei)員會應當與業(ye)(ye)主大會選聘的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)訂立書面(mian)的(de)物(wu)業(ye)(ye)服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、