黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
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第一章 總則
第一條為了規范物業管理活動(dong)，維(wei)護業主和物業管理企業的合法權益，改(gai)善人(ren)民群(qun)眾的生(sheng)活和工作(zuo)環境(jing)，制(zhi)定本條例。
第二條本條例所(suo)稱物(wu)業(ye)管理(li)(li)，是指業(ye)主通過選聘物(wu)業(ye)管理(li)(li)企(qi)業(ye)，由業(ye)主和物(wu)業(ye)管理(li)(li)企(qi)<--NEWSZW_HZH_BEGIN-->
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第三條國(guo)家提倡業(ye)(ye)主通過公開、公平(ping)、公正的市(shi)場(chang)競(jing)爭機制選(xuan)擇物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)。
第四條國家鼓勵物(wu)業(ye)管理(li)采用新技術、新方法，依靠(kao)科技進(jin)步提(ti)高(gao)管理(li)和服務水平。
第(di)五條國務院建設行(xing)政主管(guan)(guan)部門負責全(quan)國物業管(guan)(guan)理活動的(de)監督管(guan)(guan)理工作(zuo)。
縣級以上地方人(ren)民政(zheng)府房(fang)地產行政(zheng)主管部門負(fu)責本行政(zheng)區域內物業管理活動的監督管理工作。
第(di)二章 業(ye)主(zhu)及業(ye)主(zhu)大會
第六條房屋的所有權(quan)人為業主。
業主(zhu)在物業管理活動中，享(xiang)有(you)下列(lie)權(quan)利：
(一(yi))按照(zhao)物業(ye)服務合同的約定，接(jie)受物業(ye)管理企業(ye)提供(gong)的服務;
(二)提(ti)議召開業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議，并就物業(ye)管理的有(you)關事項提(ti)出建議;
(三)提出制定和修改業主(zhu)公約(yue)、業主(zhu)大會(hui)議事規(gui)則的建(jian)議;
(四)參(can)加業主(zhu)大會會議(yi)，行使投(tou)票權;
(五)選舉業主委(wei)員會委(wei)員，并(bing)享有被選舉權(quan);
(六)監督(du)業主委員會的工作;
(七(qi))監(jian)督物業(ye)管理企(qi)業(ye)履行物業(ye)服務合同(tong);
(八)對物業共用部位(wei)、共用設(she)施設(she)備和相關場地使(shi)用情況享有知(zhi)情權和監(jian)督權;
(九)監督(du)物(wu)業共用部位、共用設施設備(bei)專項維修(xiu)資(zi)金(以下簡稱(cheng)專項維修(xiu)資(zi)金)的管理(li)和使用;
(十(shi))法律、法規規定的其他權利(li)。
第(di)七條業主在物業管理(li)活動中(zhong)，履行下列義務：
(一)遵守(shou)業(ye)主公約、業(ye)主大會議事(shi)規則;
(二)遵守物業(ye)(ye)管理區域(yu)內(nei)物業(ye)(ye)共用部(bu)位(wei)和共用設施設備的使(shi)用、公共秩(zhi)序和環境衛生的維護等方面的規(gui)章(zhang)制(zhi)度;
(三)執(zhi)行業主大會的決定和(he)業主大會授權業主委(wei)員會作出的決定;
(四)按(an)照國家有關規定交(jiao)納專項維修資金(jin);
(五)按(an)時交納(na)物(wu)業服務費(fei)用;
(六)法律、法規(gui)規(gui)定的其(qi)他義務(wu)。
第八條物業管(guan)理(li)區域內全體業主(zhu)組成業主(zhu)大會。
業主大會(hui)應當代表和(he)維(wei)護物業管(guan)理區域內全(quan)體(ti)業主在物業管(guan)理活(huo)動(dong)中的合法(fa)權益。
第九條一(yi)個物業管理區(qu)域(yu)成立一(yi)個業主大(da)會。
物業管理區(qu)域的劃分應當(dang)考慮物業的共用(yong)設施設備、建筑物規模、社區(qu)建設等因素。具體(ti)辦(ban)法由省、自治(zhi)區(qu)、直轄市制定。
第(di)十條(tiao)同一個(ge)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)區(qu)域內的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)，應當在(zai)物(wu)業(ye)(ye)(ye)所(suo)在(zai)地的(de)(de)區(qu)、縣人民政府房地產(chan)行政主(zhu)管(guan)部門的(de)(de)指導(dao)下成立(li)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會，并選舉產(chan)生業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會。但(dan)是，只有(you)一個(ge)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)，或(huo)者業(ye)(ye)(ye)主(zhu)人數較(jiao)少(shao)且(qie)經全體(ti)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)一致同意，決定不成立(li)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會的(de)(de)，由業(ye)(ye)(ye)主(zhu)共同履行業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會職責。
業主(zhu)在首次業主(zhu)大(da)會會議上的投票(piao)權，根據業主(zhu)擁有物業的建(jian)筑面(mian)積、住宅(zhai)套數等因素確定(ding)。具體辦法由省、自治(zhi)區、直轄(xia)市制定(ding)。
第十一(yi)條業主大會履行下列職(zhi)責：
(一(yi))制定(ding)、修(xiu)改業(ye)(ye)主(zhu)公約和業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會議事規則(ze);
(二)選(xuan)舉、更換業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)員會委(wei)(wei)員，監督業(ye)主(zhu)委(wei)(wei)員會的工作;
(三(san))選聘、解(jie)聘物業管理企業;
(四)決(jue)定(ding)專項維修(xiu)資(zi)金使用(yong)、續籌(chou)方案，并監督實施;
(五(wu))制定、修(xiu)改(gai)物業管理(li)區域內(nei)物業共用部(bu)位和共用設(she)施設(she)備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面(mian)的規章(zhang)制度;
(六)法律、法規(gui)或(huo)者業(ye)主大(da)會議事(shi)規(gui)則規(gui)定(ding)的(de)其他(ta)有關物業(ye)管理的(de)職責。
第十二條業主大會(hui)會(hui)議可以(yi)采用集體討論(lun)的形式(shi)，也可以(yi)采用書面(mian)征求意見的形式(shi);但應當有(you)物業管(guan)理區域內(nei)持有(you)1/2以(yi)上投票(piao)權的業主參加。
業(ye)主可以委托代理人參加業(ye)主大(da)會會議。
業主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)作出(chu)決定，必(bi)須經與會(hui)業主(zhu)(zhu)(zhu)所持投票權1/2以(yi)上通過。業主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)作出(chu)制定和(he)修改業主(zhu)(zhu)(zhu)公約、業主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)議(yi)事規則，選聘和(he)解聘物(wu)業管(guan)理(li)企業，專項維(wei)修資金使用和(he)續籌(chou)方案的決定，必(bi)須經物(wu)業管(guan)理(li)區(qu)域內全體業主(zhu)(zhu)(zhu)所持投票權2/3以(yi)上通過。
業主大會的決定(ding)對物業管理區域內(nei)的全體業主具有約束(shu)力。
第(di)十三(san)條業主大會會議分為定期(qi)會議和臨時會議。
業主大(da)會(hui)定期會(hui)議(yi)應當按照業主大(da)會(hui)議(yi)事規(gui)則的規(gui)定召(zhao)(zhao)開(kai)。經20%以上的業主提(ti)議(yi)，業主委(wei)員會(hui)應當組織召(zhao)(zhao)開(kai)業主大(da)會(hui)臨時(shi)會(hui)議(yi)。
第十四(si)條召開業(ye)主大會會議(yi)，應(ying)當于會議(yi)召開15日以前通(tong)知全體業(ye)主。
住宅小區的(de)(de)業主大會會議，應(ying)當同(tong)時(shi)告知相關的(de)(de)居民委員會。
業主委員會應(ying)當做好業主大(da)會會議記錄。
第(di)十五(wu)條業(ye)主(zhu)委員會(hui)是業(ye)主(zhu)大會(hui)的執(zhi)行機構，履(lv)行下列(lie)職責：
(一)召集業(ye)主大(da)會會議，報告物業(ye)管理(li)的實施(shi)情況;
(二)代表業主(zhu)(zhu)與業主(zhu)(zhu)大會選聘的(de)物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及(ji)時了解業(ye)主、物業(ye)使(shi)用人(ren)的意見和建議，監督和協助物業(ye)管理企業(ye)履行(xing)物業(ye)服務合(he)同;
(四)監督(du)業主公約的實施;
(五(wu))業主大會賦予的其他職責(ze)。
第(di)十六條(tiao)業(ye)主(zhu)委(wei)員會應當自(zi)選舉產生之日起30日內，向物業(ye)所(suo)在地(di)的區、縣人民政府房地(di)產行政主(zhu)管部門備案(an)。
業(ye)主委(wei)員會(hui)委(wei)員應(ying)當由熱心(xin)(xin)公益(yi)事業(ye)、責任心(xin)(xin)強、具有一定組織(zhi)能力的(de)業(ye)主擔任。
業主委員會主任(ren)、副主任(ren)在業主委員會委員中推選產生。
第十七條業(ye)(ye)主公約(yue)應(ying)當對有關(guan)物(wu)業(ye)(ye)的使(shi)用、維護(hu)、管理，業(ye)(ye)主的共同利益，業(ye)(ye)主應(ying)當履行的義務，違反公約(yue)應(ying)當承擔的責任等事(shi)項依法作出約(yue)定。
業(ye)主(zhu)公約對(dui)全體(ti)業(ye)主(zhu)具(ju)有約束力。
第十八條業主(zhu)大(da)會議事(shi)(shi)規則(ze)應當就(jiu)業主(zhu)大(da)會的(de)議事(shi)(shi)方式(shi)、表決程序(xu)、業主(zhu)投票權確定(ding)辦法(fa)、業主(zhu)委員(yuan)會的(de)組成和委員(yuan)任(ren)期等事(shi)(shi)項作(zuo)出約定(ding)。
第十九(jiu)條(tiao)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)應當(dang)依法履行職責，不得作(zuo)出與(yu)(yu)物業(ye)(ye)管理(li)無(wu)關(guan)的決定，不得從事與(yu)(yu)物業(ye)(ye)管理(li)無(wu)關(guan)的活動。
業(ye)主(zhu)大會、業(ye)主(zhu)委員會作出的(de)決定(ding)違反法(fa)律、法(fa)規(gui)的(de)，物業(ye)所在地的(de)區、縣人民政(zheng)府房地產行政(zheng)主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)，應當責令限期改(gai)正或者撤銷其決定(ding)，并通(tong)告全體業(ye)主(zhu)。
第二十條業主大(da)會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互(hu)協作(zuo)，共同(tong)做(zuo)好維護(hu)物業管(guan)理區域(yu)內的社會治安等相關工作(zuo)。
在(zai)物(wu)業(ye)管理區域內(nei)，業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)、業(ye)主(zhu)委員會(hui)(hui)應(ying)當積極配合相關居(ju)民委員會(hui)(hui)依法履行自(zi)治管理職(zhi)責，支持(chi)居(ju)民委員會(hui)(hui)開展(zhan)工(gong)作，并接受其指導和監督。
住(zhu)宅小區的業主(zhu)大會(hui)(hui)、業主(zhu)委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)作出的決定，應當告知相關的居(ju)民委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)，并(bing)認真聽取(qu)居(ju)民委員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)的建議(yi)。
第三章 前期物業管(guan)理
第(di)二(er)十一(yi)條在業主、業主大會選聘物業管理(li)企(qi)業之前，建設單位選聘物業管理(li)企(qi)業的，應當(dang)簽(qian)訂(ding)書面的前期物業服(fu)務合同(tong)。
第二十二條建設(she)單位應當在銷售物(wu)業之前，制定業主(zhu)臨時公(gong)約(yue)(yue)，對有(you)關(guan)物(wu)業的(de)使用、維(wei)護(hu)、管理，業主(zhu)的(de)共同利(li)益，業主(zhu)應當履行的(de)義(yi)務(wu)，違反(fan)公(gong)約(yue)(yue)應當承擔的(de)責任等事項依法作出約(yue)(yue)定。
建設(she)單位制定的(de)業(ye)主(zhu)臨時公(gong)約(yue)，不得侵(qin)害物(wu)業(ye)買受人的(de)合法權益(yi)。
第二十(shi)三條(tiao)建設單位應當在物業(ye)銷售前將業(ye)主臨(lin)時公約(yue)向物業(ye)買受(shou)人明(ming)示(shi)，并予以說(shuo)明(ming)。
物(wu)業(ye)買(mai)受人在與建設單位簽訂物(wu)業(ye)買(mai)賣(mai)合(he)同時，應(ying)當對遵(zun)守業(ye)主臨時公約予以書面承諾。
第(di)二十四(si)條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業(ye)(ye)管理相(xiang)分離(li)的原則，通過招投(tou)標的方(fang)式選(xuan)聘(pin)具有相(xiang)應資質的物業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)。
住(zhu)宅(zhai)物(wu)(wu)業(ye)的建設(she)單位，應當(dang)通過招投標的方式選聘具有(you)相(xiang)應資質的物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理企業(ye);投標人少于3個(ge)或者住(zhu)宅(zhai)規模(mo)較小(xiao)的，經(jing)物(wu)(wu)業(ye)所在地的區(qu)、縣(xian)人民政府房地產行政主管(guan)(guan)部(bu)門批準，可以采用(yong)協議方式選聘具有(you)相(xiang)應資質的物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理企業(ye)。
第(di)二十五條建設(she)單位與物(wu)業(ye)買受人簽訂的(de)買賣(mai)合(he)同應當包含前(qian)期物(wu)業(ye)服務合(he)同約定的(de)內容。
第二十六條前期(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)服務合(he)同可以(yi)約定期(qi)(qi)限;但是，期(qi)(qi)限未滿(man)、業(ye)(ye)主委員會(hui)與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)簽訂的物(wu)業(ye)(ye)服務合(he)同生效(xiao)的，前期(qi)(qi)物(wu)業(ye)(ye)服務合(he)同終(zhong)止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設(she)(she)(she)施設(she)(she)(she)備的所有權(quan)(quan)或者使(shi)用權(quan)(quan)，建(jian)設(she)(she)(she)單位不得擅自處分。
第二十八條(tiao)物(wu)業(ye)管理(li)企業(ye)承(cheng)接物(wu)業(ye)時，應當(dang)對物(wu)業(ye)共用(yong)部位、共用(yong)設(she)施(shi)設(she)備進行查(cha)驗。
第二十(shi)九(jiu)條在(zai)辦(ban)理物業承接驗(yan)收手續時，建(jian)設單位(wei)應當向物業管理企(qi)業移交下列資料：
(一)竣工(gong)(gong)總平面圖，單(dan)體建筑、結構、設備竣工(gong)(gong)圖，配套設施、地下管網工(gong)(gong)程竣工(gong)(gong)圖等竣工(gong)(gong)驗收(shou)資料;
(二)設施設備的(de)安裝、使(shi)用和(he)維護保養等(deng)技術(shu)資(zi)料;
(三)物業質量保修(xiu)文(wen)件和物業使(shi)用說明文(wen)件;
(四)物業管理所必需的其他資料(liao)。
物(wu)業(ye)管理(li)企業(ye)應當在前(qian)期物(wu)業(ye)服務合同終止時將上(shang)述資料移交給(gei)業(ye)主(zhu)委員會。
第三十條建設單位(wei)應當(dang)按照規定(ding)在物(wu)業管理區域(yu)內配置必要的物(wu)業管理用房(fang)。
第三十一條(tiao)建設單位應當按照(zhao)國家規定的保修(xiu)期限和(he)保修(xiu)范(fan)圍，承(cheng)擔物業(ye)的保修(xiu)責任(ren)。
第四章 物業管理服務
第三十二條從事物(wu)業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國(guo)家對從事(shi)物業管理活(huo)動(dong)的(de)企業實行(xing)資質管理制度。具(ju)體辦法由國(guo)務院建設(she)行(xing)政主管部門制定。
第(di)三十三條從事物(wu)業(ye)管理的人員應(ying)當按照國家有關規定，取得(de)職業(ye)資格證(zheng)書(shu)。
第三十四條一個物業(ye)管(guan)理區域由一個物業(ye)管(guan)理企業(ye)實施物業(ye)管(guan)理。
第(di)三十五條業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會應當與(yu)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會選聘(pin)的物業(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)訂立書面的物業(ye)(ye)服務合同(tong)。
物業服務合同應當對物業管理事項、