黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
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第一章 總則
第一條(tiao)為了規范(fan)物業管理活(huo)動，維護業主(zhu)和(he)(he)物業管理企業的合(he)法權益，改善(shan)人民群眾的生活(huo)和(he)(he)工(gong)作環境(jing)，制定本條(tiao)例。
第二條(tiao)本條(tiao)例所稱物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理，是指業(ye)(ye)(ye)主(zhu)通過選聘物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)業(ye)(ye)(ye)，由業(ye)(ye)(ye)主(zhu)和物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理企(qi)<--NEWSZW_HZH_BEGIN-->
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<--NEWSZW_HZH_END-->業(ye)(ye)按照(zhao)物業(ye)(ye)服務(wu)合同約(yue)定，對房屋(wu)及配套的(de)設施設備和(he)相(xiang)(xiang)關場地進行維修、養(yang)護(hu)、管理，維護(hu)相(xiang)(xiang)關區域內的(de)環境衛生和(he)秩序的(de)活(huo)動。
第三條國家提倡業(ye)主通過公(gong)開、公(gong)平、公(gong)正(zheng)的市場競(jing)爭機(ji)制選擇物業(ye)管理企(qi)業(ye)。
第四條國家鼓勵物業(ye)管理(li)采用新(xin)技術、新(xin)方法，依靠科技進步提高管理(li)和服務水平。
第(di)五條國(guo)務院建設(she)行政(zheng)主管部(bu)門負責全(quan)國(guo)物業管理(li)活動的監督管理(li)工作(zuo)。
縣級以上地方(fang)人民政(zheng)府房地產行(xing)政(zheng)主管部門負(fu)責本行(xing)政(zheng)區域內物業管理活(huo)動的(de)監(jian)督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條房屋的所有權人(ren)為業(ye)主(zhu)。
業主在物業管理活動中(zhong)，享有下列權利：
(一)按照物業(ye)服務合同(tong)的(de)約(yue)定，接受物業(ye)管理企業(ye)提供的(de)服務;
(二)提(ti)議召開(kai)業(ye)主大會會議，并就物業(ye)管(guan)理的有關事(shi)項(xiang)提(ti)出建議;
(三)提(ti)出制定(ding)和修(xiu)改業主公約、業主大會議事(shi)規則的(de)建(jian)議;
(四(si))參加(jia)業(ye)主大會(hui)會(hui)議，行使投票權;
(五)選舉業主(zhu)委(wei)員會委(wei)員，并享(xiang)有被選舉權;
(六)監(jian)督業主委員(yuan)會的(de)工作(zuo);
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同(tong);
(八)對物業(ye)共用(yong)(yong)部位(wei)、共用(yong)(yong)設施設備和相關場地使(shi)用(yong)(yong)情況享有知情權和監督(du)權;
(九)監督物業共(gong)用部位(wei)、共(gong)用設施設備專項(xiang)維修(xiu)資金(jin)(jin)(以下簡稱專項(xiang)維修(xiu)資金(jin)(jin))的管理和(he)使用;
(十)法律(lv)、法規規定的(de)其(qi)他權利。
第七(qi)條業主在物(wu)業管理(li)活動中，履行下列(lie)義務：
(一)遵(zun)守(shou)業主(zhu)公約、業主(zhu)大會議事(shi)規(gui)則(ze);
(二)遵守物(wu)業(ye)管(guan)理區域(yu)內(nei)物(wu)業(ye)共用(yong)(yong)部位(wei)和共用(yong)(yong)設(she)施設(she)備的(de)使用(yong)(yong)、公共秩序和環境衛生的(de)維護等方面的(de)規(gui)章制度;
(三(san))執行業主大會(hui)的(de)決(jue)定和(he)業主大會(hui)授權(quan)業主委員會(hui)作(zuo)出(chu)的(de)決(jue)定;
(四)按(an)照國(guo)家(jia)有關規定交納專項維修資金;
(五(wu))按時交(jiao)納物業服務(wu)費(fei)用;
(六)法律(lv)、法規(gui)規(gui)定的其他義務。
第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會(hui)。
業(ye)主大(da)會應當代表和維護物業(ye)管(guan)理(li)區域內全體業(ye)主在物業(ye)管(guan)理(li)活(huo)動中的合(he)法權益。
第九條一個(ge)(ge)物業管理區(qu)域(yu)成立(li)一個(ge)(ge)業主大(da)會(hui)。
物業管理區域(yu)的劃分應當考慮物業的共用設(she)施設(she)備、建筑物規模、社區建設(she)等因素。具體(ti)辦法由省、自治區、直轄(xia)市制定。
第十條同一個(ge)物業(ye)(ye)(ye)(ye)管理區(qu)域內的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)，應當在(zai)物業(ye)(ye)(ye)(ye)所在(zai)地(di)的(de)(de)區(qu)、縣(xian)人民政府房地(di)產(chan)行(xing)(xing)政主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)管部門(men)的(de)(de)指導(dao)下成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)(hui)，并選舉產(chan)生業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)(hui)。但是(shi)，只(zhi)有(you)一個(ge)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)，或者業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)人數較少且經(jing)全(quan)體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)一致同意，決定不(bu)成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)(hui)的(de)(de)，由(you)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)共同履(lv)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)(hui)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)(hui)職責。
業主在首次(ci)業主大會會議上的投票權，根(gen)據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定(ding)。具體辦(ban)法(fa)由省、自治區、直轄(xia)市(shi)制定(ding)。
第十(shi)一條業主大會履行下(xia)列職(zhi)責(ze)：
(一)制定、修改(gai)業主公(gong)約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主(zhu)委(wei)員會委(wei)員，監(jian)督業主(zhu)委(wei)員會的工(gong)作;
(三)選(xuan)聘(pin)、解(jie)聘(pin)物業管理企業;
(四)決定專項(xiang)維修資金(jin)使用、續(xu)籌方案，并監(jian)督實(shi)施;
(五)制定、修改物業(ye)管理區(qu)域內物業(ye)共用部位(wei)和(he)共用設施設備(bei)的(de)(de)(de)使用、公共秩序和(he)環境(jing)衛生(sheng)的(de)(de)(de)維護等方面(mian)的(de)(de)(de)規章制度;
(六)法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)或者業主大會議事規(gui)則(ze)規(gui)定的其他有關物業管理的職責。
第十二(er)條業主(zhu)(zhu)大會會議可以(yi)(yi)采用(yong)集(ji)體討論的形式，也可以(yi)(yi)采用(yong)書面征求意見的形式;但(dan)應當有(you)物業管理區域內持(chi)有(you)1/2以(yi)(yi)上(shang)投票(piao)權(quan)的業主(zhu)(zhu)參加。
業(ye)主(zhu)(zhu)可以委托(tuo)代理人參(can)加業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議。
業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)作(zuo)出決定，必(bi)須經(jing)與會(hui)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)所持投票(piao)(piao)權1/2以(yi)上通過(guo)。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)作(zuo)出制定和(he)修改業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)公約(yue)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)議事規(gui)則，選(xuan)聘(pin)和(he)解聘(pin)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，專項維修資(zi)金使(shi)用和(he)續籌方案(an)的(de)決定，必(bi)須經(jing)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域(yu)內(nei)全體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)所持投票(piao)(piao)權2/3以(yi)上通過(guo)。
業主大會(hui)的決定對物業管理區域內(nei)的全(quan)體(ti)業主具(ju)有約(yue)束(shu)力。
第十(shi)三條(tiao)業主(zhu)大會(hui)會(hui)議分為(wei)定(ding)期會(hui)議和(he)臨時會(hui)議。
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)定(ding)期會(hui)議應當按照業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)議事規則(ze)的(de)規定(ding)召開。經(jing)20%以上的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提議，業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)應當組織召開業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)臨時會(hui)議。
第十四條(tiao)召(zhao)開業主(zhu)(zhu)大會會議，應當于(yu)會議召(zhao)開15日以(yi)前通知全體業主(zhu)(zhu)。
住宅小區(qu)的業主大會會議，應(ying)當同時告知相關的居(ju)民委員會。
業主委員會應當做好(hao)業主大會會議記錄。
第十五條業(ye)主委員會是業(ye)主大(da)會的執行機構，履(lv)行下列(lie)職責：
(一(yi))召集業(ye)主大會會議，報告物業(ye)管理的(de)實施情況;
(二)代表業(ye)(ye)(ye)主與(yu)業(ye)(ye)(ye)主大會選聘的物業(ye)(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)(ye)簽訂(ding)物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務合(he)同;
(三(san))及時了解(jie)業(ye)主(zhu)、物業(ye)使用人(ren)的意見和建議，監督和協助物業(ye)管理企業(ye)履(lv)行物業(ye)服務合同;
(四)監督(du)業主公約的(de)實(shi)施;
(五)業主大會(hui)賦予(yu)的其他職責(ze)。
第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起(qi)30日內，向(xiang)物業所在地(di)的區(qu)、縣(xian)人民政(zheng)府房地(di)產行政(zheng)主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心(xin)公益事(shi)業、責任(ren)心(xin)強、具有一定組(zu)織能力的業主擔任(ren)。
業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)主(zhu)(zhu)任、副主(zhu)(zhu)任在業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)中推選產生。
第十七條業主(zhu)(zhu)公(gong)(gong)約應(ying)當對(dui)有關物業的使用、維護、管理，業主(zhu)(zhu)的共同利益，業主(zhu)(zhu)應(ying)當履行的義務，違(wei)反公(gong)(gong)約應(ying)當承擔的責(ze)任等(deng)事項(xiang)依法(fa)作出約定。
業主公約對全體業主具有(you)約束力。
第十八條業主(zhu)大(da)會(hui)議事規則應當就業主(zhu)大(da)會(hui)的議事方式、表決程(cheng)序、業主(zhu)投(tou)票權確定辦法、業主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)的組成和委(wei)員(yuan)任期等事項(xiang)作出約(yue)定。
第十九條(tiao)業主(zhu)大會、業主(zhu)委員(yuan)會應當依法履行職責(ze)，不得(de)作出與物業管(guan)理無(wu)關(guan)的(de)決定，不得(de)從事與物業管(guan)理無(wu)關(guan)的(de)活動。
業(ye)主(zhu)大(da)會、業(ye)主(zhu)委(wei)員會作出(chu)的(de)決(jue)定(ding)違反法律、法規(gui)的(de)，物(wu)業(ye)所在地的(de)區(qu)、縣人(ren)民政(zheng)府房地產行(xing)政(zheng)主(zhu)管部門，應當責令限期(qi)改正或(huo)者撤銷(xiao)其(qi)決(jue)定(ding)，并通告全體(ti)業(ye)主(zhu)。
第二十條業(ye)主大會(hui)(hui)、業(ye)主委員會(hui)(hui)應(ying)當配(pei)合公安機關(guan)，與居(ju)民委員會(hui)(hui)相互協作(zuo)，共同做好維護物業(ye)管理區域內的社會(hui)(hui)治(zhi)安等相關(guan)工作(zuo)。
在物業管理(li)區域內(nei)，業主大會(hui)、業主委員會(hui)應當積(ji)極配合相關(guan)居民委員會(hui)依法履行(xing)自治管理(li)職責，支持居民委員會(hui)開(kai)展工作，并接(jie)受(shou)其(qi)指導和監督。
住宅小區的(de)業主(zhu)大會、業主(zhu)委員會作出(chu)的(de)決定，應當告知(zhi)相關(guan)的(de)居民(min)委員會，并認真聽取居民(min)委員會的(de)建議(yi)。
第三章 前期物(wu)業(ye)管理
第二十一條在業(ye)(ye)(ye)主(zhu)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)選聘物業(ye)(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)(ye)之前，建設單位(wei)選聘物業(ye)(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)(ye)的(de)，應(ying)當簽訂書面的(de)前期物業(ye)(ye)(ye)服務合同。
第二(er)十二(er)條建設單位應當在銷售物(wu)業之前，制定業主臨(lin)時公約(yue)，對有關物(wu)業的(de)使用、維護(hu)、管理，業主的(de)共同(tong)利益，業主應當履行的(de)義務，違反公約(yue)應當承擔的(de)責任等事項(xiang)依法作出約(yue)定。
建(jian)設單(dan)位制定的業(ye)主臨(lin)時公約(yue)，不(bu)得(de)侵害物(wu)業(ye)買受人的合法權益。
第二(er)十三條建(jian)設單(dan)位應當在(zai)物業銷售前將業主臨時公約(yue)向物業買受人明示(shi)，并予(yu)以說明。
物業買受人(ren)在與建設(she)單位簽訂物業買賣(mai)合(he)同時，應當(dang)對遵守(shou)業主臨時公約(yue)予(yu)以書面承諾。
第二十四條(tiao)國(guo)家提倡建(jian)設單位(wei)按照(zhao)房地(di)產開發與物(wu)業管(guan)(guan)理相(xiang)分離的原則，通過招(zhao)投標的方式選聘具有相(xiang)應資質的物(wu)業管(guan)(guan)理企業。
住宅(zhai)物(wu)業(ye)的(de)建(jian)設單位(wei)，應(ying)當(dang)通過招投標的(de)方(fang)(fang)式選聘具有相應(ying)資(zi)質的(de)物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye);投標人(ren)少(shao)于3個或(huo)者住宅(zhai)規模較小的(de)，經物(wu)業(ye)所在地(di)的(de)區、縣人(ren)民政府房(fang)地(di)產行政主(zhu)管(guan)部(bu)門批準，可以采(cai)用協議(yi)方(fang)(fang)式選聘具有相應(ying)資(zi)質的(de)物(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)。
第二十五(wu)條建設單位與物業買(mai)受人簽訂的買(mai)賣合(he)同應當包含前期物業服(fu)務合(he)同約定的內(nei)容。
第二十六條前(qian)期(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務合同可(ke)以約定期(qi)(qi)限(xian);但是，期(qi)(qi)限(xian)未滿(man)、業(ye)主委員會(hui)與(yu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)簽訂(ding)的物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務合同生效的，前(qian)期(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)服(fu)務合同終止。
第二(er)十七條(tiao)業主依(yi)法享有的物(wu)業共用部位(wei)、共用設施設備的所有權(quan)或者使用權(quan)，建(jian)設單位(wei)不得(de)擅(shan)自(zi)處分。
第(di)二(er)十(shi)八(ba)條物業(ye)管理(li)企業(ye)承接物業(ye)時，應(ying)當對物業(ye)共用部位(wei)、共用設施(shi)設備進行(xing)查(cha)驗。
第二十九條在辦理物(wu)業承接驗收(shou)手續時，建設(she)單(dan)位應(ying)當向物(wu)業管理企業移交下列資料：
(一)竣(jun)工(gong)總平面(mian)圖(tu)，單(dan)體建(jian)筑、結構、設備(bei)竣(jun)工(gong)圖(tu)，配(pei)套設施、地下管網(wang)工(gong)程竣(jun)工(gong)圖(tu)等(deng)竣(jun)工(gong)驗收資料;
(二)設施(shi)設備的(de)安裝、使用和維護保養等(deng)技術資(zi)料;
(三(san))物(wu)業(ye)質量(liang)保(bao)修(xiu)文件和(he)物(wu)業(ye)使用說明文件;
(四)物業管(guan)理所(suo)必需的(de)其他資料(liao)。
物(wu)業管理企業應當在(zai)前期(qi)物(wu)業服務合(he)同終止時將上述資(zi)料(liao)移交(jiao)給業主(zhu)委員會(hui)。
第(di)三十(shi)條(tiao)建設單位應當按照規定在物業管(guan)理(li)區域內配置(zhi)必要的物業管(guan)理(li)用(yong)房。
第三十一條建設(she)單位應(ying)當按照國家規定(ding)的保修(xiu)期限和保修(xiu)范圍，承擔(dan)物業的保修(xiu)責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條(tiao)從事物(wu)業管理活動的企(qi)業應當(dang)具有獨立的法(fa)人(ren)資格。
國家對(dui)從事物業管理活動的(de)企業實行(xing)(xing)資質管理制(zhi)度。具體辦法由國務院建設行(xing)(xing)政(zheng)主管部門制(zhi)定。
第三十三條從(cong)事(shi)物業管理的人員應當按照國家(jia)有關規定，取(qu)得職業資(zi)格證書。
第三十四條一(yi)個物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)區域由一(yi)個物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)實施物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)。
第(di)三十五(wu)條(tiao)業(ye)主委員會(hui)應當與業(ye)主大會(hui)選(xuan)聘的物業(ye)管理(li)企業(ye)訂立書面的物業(ye)服務合(he)同。
物業服務合同應當對物業管理事項、