黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
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第一章 總則
第一(yi)條(tiao)(tiao)為(wei)了規范物業管(guan)理(li)活動，維護業主和物業管(guan)理(li)企(qi)業的(de)(de)合法權益，改善人(ren)民群眾的(de)(de)生(sheng)活和工作環境(jing)，制定本條(tiao)(tiao)例。
第二條本條例所稱物(wu)業(ye)(ye)管理(li)，是指業(ye)(ye)主(zhu)通過選聘物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企業(ye)(ye)，由業(ye)(ye)主(zhu)和物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企<--NEWSZW_HZH_BEGIN-->
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第(di)三(san)條國家(jia)提倡業(ye)主通過(guo)公(gong)(gong)(gong)開(kai)、公(gong)(gong)(gong)平、公(gong)(gong)(gong)正的(de)市場競爭機制選擇物業(ye)管理企(qi)業(ye)。
第四條國家鼓(gu)勵物業(ye)管(guan)理(li)采用新技術(shu)、新方法(fa)，依靠科技進(jin)步提(ti)高管(guan)理(li)和(he)服務水(shui)平。
第五條國務院建設行政主(zhu)管部門負責全國物(wu)業管理活動的(de)監督(du)管理工(gong)作(zuo)。
縣級以上(shang)地方人民政府房(fang)地產行(xing)政主(zhu)管(guan)部門負(fu)責本(ben)行(xing)政區域(yu)內物業(ye)管(guan)理(li)活(huo)動的監督管(guan)理(li)工作。
第(di)二(er)章 業主及業主大會
第六條房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活(huo)動中，享有(you)下列(lie)權(quan)利：
(一)按照物(wu)業服(fu)務合同的(de)約定(ding)，接(jie)受物(wu)業管理企業提供的(de)服(fu)務;
(二(er))提(ti)(ti)議召(zhao)開業(ye)主大會(hui)會(hui)議，并(bing)就物業(ye)管理的(de)有(you)關(guan)事(shi)項提(ti)(ti)出建議;
(三)提出制定(ding)和修改業主(zhu)(zhu)公(gong)約、業主(zhu)(zhu)大會議(yi)事規則(ze)的建議(yi);
(四)參加業主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議，行使投票權;
(五)選(xuan)舉業主委員(yuan)會委員(yuan)，并(bing)享有被選(xuan)舉權;
(六)監(jian)督業(ye)主委員會的工作(zuo);
(七)監督(du)物業管理企(qi)業履(lv)行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關(guan)場地使用情況享有知(zhi)情權和監督權;
(九)監督物業共用(yong)部(bu)位、共用(yong)設施(shi)設備專項(xiang)維修資(zi)金(以下簡(jian)稱專項(xiang)維修資(zi)金)的管理和使用(yong);
(十)法律、法規(gui)規(gui)定的其(qi)他權(quan)利。
第七條業主在物業管理(li)活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大(da)會(hui)議事規則;
(二)遵守物(wu)(wu)業管理區域內物(wu)(wu)業共用部位和共用設施設備的(de)使用、公共秩序和環境衛生(sheng)的(de)維護等方(fang)面的(de)規章制度;
(三)執(zhi)行業主(zhu)大會(hui)的決定和業主(zhu)大會(hui)授權業主(zhu)委員(yuan)會(hui)作出的決定;
(四)按照國(guo)家有關規(gui)定交納(na)專項(xiang)維修資金;
(五(wu))按(an)時交納物(wu)業服(fu)務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wu)。
第八條物業管理區域(yu)內全體業主(zhu)組成業主(zhu)大會。
業(ye)(ye)主大會應當代表(biao)和(he)維(wei)護物業(ye)(ye)管理(li)區域(yu)內全(quan)體業(ye)(ye)主在(zai)物業(ye)(ye)管理(li)活動中的合法權(quan)益。
第(di)九(jiu)條一個(ge)物業管理區域(yu)成立一個(ge)業主大會。
物業(ye)管理區域(yu)的(de)劃分應(ying)當考慮(lv)物業(ye)的(de)共用設施(shi)設備、建筑(zhu)物規(gui)模(mo)、社區建設等(deng)因素。具體辦法(fa)由省、自治區、直(zhi)轄市制(zhi)定。
第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在(zai)物業所在(zai)地(di)的區、縣(xian)人民政(zheng)府房地(di)產(chan)行(xing)政(zheng)主管部(bu)門的指導下(xia)成(cheng)立業主大(da)(da)會(hui)(hui)，并(bing)選舉產(chan)生(sheng)業主委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)。但是(shi)，只有一個業主的，或者業主人數(shu)較少且經全體業主一致同意，決定不成(cheng)立業主大(da)(da)會(hui)(hui)的，由業主共(gong)同履(lv)行(xing)業主大(da)(da)會(hui)(hui)、業主委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)職責。
業主(zhu)在(zai)首(shou)次業主(zhu)大(da)會會議上的投票(piao)權，根據業主(zhu)擁有物業的建筑(zhu)面積(ji)、住宅套數等因(yin)素(su)確定。具體辦法由省、自(zi)治(zhi)區(qu)、直轄市制定。
第十一(yi)條業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改(gai)業主公約和(he)業主大會議事規則;
(二)選(xuan)舉、更換業主委(wei)員會委(wei)員，監督(du)業主委(wei)員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(ye)管理企(qi)業(ye);
(四)決定(ding)專項維修資金(jin)使用(yong)、續籌方(fang)案，并監(jian)督實施;
(五(wu))制定(ding)、修(xiu)改物業管理(li)區域內(nei)物業共用部位和共用設(she)施設(she)備的(de)(de)使用、公(gong)共秩(zhi)序和環境衛生(sheng)的(de)(de)維(wei)護(hu)等方面的(de)(de)規章(zhang)制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職(zhi)責。
第十(shi)二條業主大會會議可以(yi)采用集體討論的形(xing)(xing)式(shi)，也(ye)可以(yi)采用書面(mian)征求意見的形(xing)(xing)式(shi);但(dan)應當有(you)(you)物業管理區(qu)域內持有(you)(you)1/2以(yi)上(shang)投票權的業主參加。
業主可以委托代理人參加(jia)業主大會(hui)會(hui)議。
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會作出(chu)決定(ding)，必須(xu)經與會業(ye)(ye)(ye)主(zhu)所持(chi)投票(piao)權(quan)1/2以上通過(guo)。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會作出(chu)制定(ding)和(he)(he)修改業(ye)(ye)(ye)主(zhu)公(gong)約(yue)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)(da)會議(yi)事規則，選聘(pin)和(he)(he)解聘(pin)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理企業(ye)(ye)(ye)，專項維(wei)修資金使用和(he)(he)續(xu)籌方案的決定(ding)，必須(xu)經物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域(yu)內全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)所持(chi)投票(piao)權(quan)2/3以上通過(guo)。
業主(zhu)大(da)會的決(jue)定(ding)對(dui)物業管理區(qu)域內(nei)的全體業主(zhu)具有約(yue)束力。
第十三條業主大會會議(yi)分為定(ding)期會議(yi)和臨時會議(yi)。
業主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)定期(qi)會(hui)(hui)議(yi)(yi)應當(dang)按(an)照業主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)議(yi)(yi)事規(gui)則的規(gui)定召開。經20%以上的業主(zhu)(zhu)提議(yi)(yi)，業主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)應當(dang)組(zu)織召開業主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)臨時(shi)會(hui)(hui)議(yi)(yi)。
第十四條召(zhao)開業主大會會議，應當于會議召(zhao)開15日以前通(tong)知(zhi)全體業主。
住宅小(xiao)區(qu)的業主(zhu)大會會議(yi)，應當同時告知(zhi)相關的居民委員會。
業主委員會應當做(zuo)好業主大會會議記錄。
第十五條業主(zhu)委員會(hui)是(shi)業主(zhu)大會(hui)的(de)執行(xing)機構(gou)，履行(xing)下列職責：
(一)召(zhao)集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二(er))代表業(ye)主與業(ye)主大會選(xuan)聘的物(wu)業(ye)管理企業(ye)簽訂物(wu)業(ye)服務合同(tong);
(三)及時了解業(ye)主、物(wu)(wu)業(ye)使用人的意見(jian)和建(jian)議，監督和協助物(wu)(wu)業(ye)管理企業(ye)履(lv)行物(wu)(wu)業(ye)服務合同;
(四)監督(du)業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六(liu)條業主委(wei)員(yuan)會(hui)應當(dang)自選(xuan)舉產生之日(ri)起30日(ri)內，向物業所(suo)在地的區、縣人民政(zheng)(zheng)府房地產行政(zheng)(zheng)主管部門備(bei)案(an)。
業(ye)主委員會委員應當(dang)由熱心(xin)公益事業(ye)、責任心(xin)強、具有一定(ding)組織能力的(de)業(ye)主擔任。
業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會主(zhu)任、副主(zhu)任在業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)中(zhong)推選產生。
第十七條業(ye)主(zhu)公約(yue)應當(dang)對有關物業(ye)的使用(yong)、維護、管理(li)，業(ye)主(zhu)的共同利益，業(ye)主(zhu)應當(dang)履行(xing)的義務(wu)，違反公約(yue)應當(dang)承(cheng)擔的責任等事項依(yi)法作出約(yue)定。
業主公約對全(quan)體業主具有約束力。
第十八條業主(zhu)(zhu)大會議事規(gui)則應當就業主(zhu)(zhu)大會的(de)議事方式(shi)、表決程序、業主(zhu)(zhu)投票權(quan)確定(ding)辦法、業主(zhu)(zhu)委員會的(de)組成和委員任期(qi)等事項(xiang)作出約定(ding)。
第十九(jiu)條(tiao)業主大會(hui)、業主委(wei)員會(hui)應當(dang)依(yi)法(fa)履行職責，不得(de)作(zuo)出與(yu)物業管(guan)理無關的決定，不得(de)從事與(yu)物業管(guan)理無關的活(huo)動。
業主(zhu)大會(hui)、業主(zhu)委(wei)員會(hui)作出(chu)的(de)決定違反法律(lv)、法規的(de)，物(wu)業所在地(di)的(de)區(qu)、縣人民政府房地(di)產行政主(zhu)管部門，應當責令(ling)限期改正或者撤銷其決定，并通(tong)告全體(ti)業主(zhu)。
第(di)二十條業主(zhu)大會(hui)、業主(zhu)委員(yuan)會(hui)應(ying)當配合公安機關，與居民(min)委員(yuan)會(hui)相互協作(zuo)，共同做好維(wei)護物業管理(li)區(qu)域(yu)內的社(she)會(hui)治安等相關工作(zuo)。
在(zai)物業(ye)(ye)管理區域內，業(ye)(ye)主(zhu)大會、業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會應當積極配合(he)相關居民委員(yuan)會依法履行自(zi)治管理職責(ze)，支持(chi)居民委員(yuan)會開展工作，并接受其指導和監督。
住(zhu)宅(zhai)小區的(de)業(ye)主(zhu)大會(hui)、業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)作出的(de)決定，應(ying)當告知相關的(de)居民(min)委(wei)員(yuan)會(hui)，并認真聽(ting)取居民(min)委(wei)員(yuan)會(hui)的(de)建議(yi)。
第三章(zhang) 前期物業管理
第二(er)十一條在業主(zhu)、業主(zhu)大會選聘物(wu)業管(guan)理企業之(zhi)前(qian)，建設單位選聘物(wu)業管(guan)理企業的，應當簽訂書(shu)面的前(qian)期物(wu)業服務合同。
第二(er)十二(er)條建設單位應當(dang)在銷售物業(ye)之前，制定業(ye)主臨時公約(yue)，對有關物業(ye)的(de)使(shi)用、維護、管理，業(ye)主的(de)共同(tong)利(li)益，業(ye)主應當(dang)履行的(de)義務，違反公約(yue)應當(dang)承擔的(de)責(ze)任等事項依法(fa)作出(chu)約(yue)定。
建設(she)單(dan)位制定(ding)的業主臨時公(gong)約，不得侵害物業買受人(ren)的合(he)法權益。
第(di)二十三條建設(she)單位應(ying)當(dang)在物業銷售前將業主臨時公約(yue)向物業買受人明(ming)示，并予以說明(ming)。
物業買(mai)受人(ren)在與建設單(dan)位簽訂物業買(mai)賣合同時，應當(dang)對遵守業主(zhu)臨(lin)時公約(yue)予以書(shu)面(mian)承諾。
第(di)二十四(si)條國家(jia)提倡(chang)建(jian)設(she)單位按(an)照(zhao)房地(di)產開(kai)發與物業管理(li)相分離(li)的原則，通過(guo)招投標的方式(shi)選聘具有相應(ying)資質的物業管理(li)企業。
住宅(zhai)物(wu)業的(de)(de)建(jian)設單(dan)位，應當通過招(zhao)投標的(de)(de)方式選(xuan)聘(pin)具有(you)(you)相應資質的(de)(de)物(wu)業管理企業;投標人少于3個(ge)或者住宅(zhai)規(gui)模較(jiao)小的(de)(de)，經物(wu)業所在(zai)地的(de)(de)區、縣人民(min)政府房地產(chan)行政主(zhu)管部(bu)門批準，可以(yi)采用協(xie)議方式選(xuan)聘(pin)具有(you)(you)相應資質的(de)(de)物(wu)業管理企業。
第二十五條建(jian)設單位與物業買受人簽訂的(de)買賣(mai)合同(tong)應當包含前期物業服務(wu)合同(tong)約定的(de)內容。
第二十六(liu)條前期(qi)物業(ye)(ye)服(fu)務合同可以約(yue)定期(qi)限;但是(shi)，期(qi)限未滿(man)、業(ye)(ye)主(zhu)委員會與物業(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)簽訂的(de)物業(ye)(ye)服(fu)務合同生效的(de)，前期(qi)物業(ye)(ye)服(fu)務合同終止(zhi)。
第二十七(qi)條(tiao)業主依法(fa)享有(you)(you)的物業共(gong)用部位、共(gong)用設施(shi)設備的所有(you)(you)權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業(ye)管理(li)企業(ye)承接物業(ye)時，應當對物業(ye)共用(yong)部位、共用(yong)設施(shi)設備進行查驗。
第(di)二十九條在辦(ban)理(li)物(wu)業承(cheng)接驗(yan)收手續(xu)時(shi)，建(jian)設單位應當向(xiang)物(wu)業管理(li)企業移交下列資料(liao)：
(一(yi))竣(jun)工總平面圖(tu)，單體建筑、結構、設(she)備竣(jun)工圖(tu)，配套設(she)施、地下管網工程竣(jun)工圖(tu)等竣(jun)工驗(yan)收資料;
(二)設(she)(she)施設(she)(she)備的安裝、使用和維護保(bao)養(yang)等技術資料;
(三)物業質量保修文(wen)件和物業使用說明文(wen)件;
(四)物業(ye)管理所(suo)必需的其(qi)他資料。
物業管理企業應(ying)當在前期物業服務合同終止時將(jiang)上述資料移交給業主委員會。
第三(san)十條建設單(dan)位(wei)應當按照規定在(zai)物(wu)(wu)業管理(li)(li)區域內配置必要的物(wu)(wu)業管理(li)(li)用房(fang)。
第三十一條建設單位應當按照國家(jia)規(gui)定的(de)保(bao)修(xiu)期限(xian)和保(bao)修(xiu)范圍，承擔物業的(de)保(bao)修(xiu)責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條從事物業(ye)管理活動的(de)企業(ye)應當具有獨立的(de)法人(ren)資格。
國(guo)家對從(cong)事(shi)物業管理活動的企業實行(xing)資質管理制度。具體辦法由國(guo)務院建(jian)設行(xing)政主管部門制定。
第三十三條從事(shi)物業管理的人員(yuan)應當按照國家有關規定，取得職業資(zi)格證書(shu)。
第(di)三十四條一(yi)個(ge)物業管理區域由一(yi)個(ge)物業管理企業實施(shi)物業管理。
第三十五條業主委員會應(ying)當與業主大會選(xuan)聘的(de)(de)物業管理(li)企(qi)業訂立書面的(de)(de)物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、