黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
中國(guo)國(guo)務院(yuan)總理溫家寶(bao)簽(qian)署國(guo)務院(yuan)令(ling)，公布《國(guo)務院(yuan)關于修改〈物業管(guan)理條例(li)〉的決定》，自2007年10月1日起施行。以下是全文：
中華人民共和(he)國(guo)國(guo)務(wu)院令
第504號
現(xian)公布《國務院關于修改〈物業管理條 例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。
總理：溫家寶
二(er)○○七年(nian)八月(yue)二(er)十六(liu)日
國(guo)務院(yuan)關于修(xiu)改《物(wu)業管理條例》的決定(ding)
根據《中華人民共和國(guo)物權(quan)法》的有關(guan)規定，國(guo)務院決定對《物業管理條例(li)》作(zuo)如下(xia)修改：
一、將第十條(tiao) 第一款修改為(wei)：“同(tong)一個(ge)物業(ye)(ye)管(guan)理區(qu)域內的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，應當在物業(ye)(ye)所(suo)在地的(de)(de)區(qu)、縣人(ren)民(min)政府房地產行(xing)政主(zhu)(zhu)管(guan)部(bu)門或(huo)者(zhe)街(jie)道辦(ban)事處(chu)、鄉鎮(zhen)人(ren)民(min)政府的(de)(de)指導下成(cheng)立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)，并選舉產生(sheng)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)。但是，只有一個(ge)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)，或(huo)者(zhe)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數較少且經全體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)一致同(tong)意，決(jue)定不成(cheng)立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)的(de)(de)，由業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)共(gong)同(tong)履行(xing)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)職(zhi)責。”
刪(shan)除(chu)第(di)(di)十條 第(di)(di)二(er)款(kuan)。
二(er)、將第十一條(tiao) 修改為：“下列事項由業主共同決定(ding)：
“(一)制定和修改業主大會議(yi)事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業(ye)主委(wei)員(yuan)會或者(zhe)更換業(ye)主委(wei)員(yuan)會成員(yuan);
“(四)選聘和解聘物業服務(wu)企業;
“(五)籌集和使用專(zhuan)項(xiang)維(wei)修資金;
“(六)改建(jian)、重建(jian)建(jian)筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理(li)權利的其他重大事(shi)項。”
三、將第(di)十二條(tiao) 修(xiu)改為(wei)：“業主大(da)會(hui)會(hui)議可以采用(yong)集體討(tao)論的形式，也(ye)可以采用(yong)書面征(zheng)求意見的形式;但是(shi)，應當有物(wu)業管理區(qu)域內(nei)專有部分占建筑物(wu)總(zong)面積(ji)過(guo)半數的業主且占總(zong)人數過(guo)半數的業主參(can)加。
“業主可以(yi)委托代(dai)理人參加(jia)業主大(da)會會議(yi)。
“業(ye)(ye)主(zhu)大會決定(ding)(ding)本條 例第(di)十一條 第(di)(五)項(xiang)(xiang)(xiang)和第(di)(六)項(xiang)(xiang)(xiang)規(gui)定(ding)(ding)的事項(xiang)(xiang)(xiang)，應當經(jing)(jing)專有(you)部分(fen)占(zhan)建(jian)筑(zhu)物總面積2/3以上(shang)(shang)的業(ye)(ye)主(zhu)且占(zhan)總人(ren)數(shu)2/3以上(shang)(shang)的業(ye)(ye)主(zhu)同意;決定(ding)(ding)本條 例第(di)十一條 規(gui)定(ding)(ding)的其他事項(xiang)(xiang)(xiang)，應當經(jing)(jing)專有(you)部分(fen)占(zhan)建(jian)筑(zhu)物總面積過半(ban)數(shu)的業(ye)(ye)主(zhu)且占(zhan)總人(ren)數(shu)過半(ban)數(shu)的業(ye)(ye)主(zhu)同意。
“業主大會或者(zhe)業主委員(yuan)會的決定，對業主具有約束力。
“業(ye)主大會(hui)或(huo)者業(ye)主委員會(hui)作出(chu)的決定侵(qin)害(hai)業(ye)主合(he)法權(quan)益的，受侵(qin)害(hai)的業(ye)主可以(yi)請求人民法院(yuan)予以(yi)撤銷。”
四、將第十九條(tiao) 第二款修改為：“業(ye)主(zhu)大會、業(ye)主(zhu)委員(yuan)會作出的(de)(de)決定違反法律、法規的(de)(de)，物業(ye)所在地(di)的(de)(de)區、縣人民政府(fu)(fu)房地(di)產(chan)行政主(zhu)管部(bu)門或(huo)(huo)者街道辦(ban)事(shi)處(chu)、鄉鎮人民政府(fu)(fu)，應(ying)當責令限期改正或(huo)(huo)者撤銷(xiao)其決定，并(bing)通告全體業(ye)主(zhu)。”
此外，根據(ju)《中華人民共和國(guo)物權(quan)法》的有(you)關(guan)規定，將(jiang)(jiang)“物業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)”修改為“物業(ye)服務企業(ye)”，將(jiang)(jiang)“業(ye)主公約(yue)”修改為“管(guan)理(li)規約(yue)”，將(jiang)(jiang)“業(ye)主臨(lin)時(shi)公約(yue)”修改為“臨(lin)時(shi)管(guan)理(li)規約(yue)”，并對個別條文(wen)的文(wen)字作(zuo)了(le)修改。
本決定自2007年10月1日起施行(xing)。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂(ding)，重新公布。
新《物業管理條例(li)》全(quan)文
(2003年6月8日中華人(ren)民共和國國務院(yuan)令(ling)第(di)379號公布根據(ju)2007年8月26日《國務院(yuan)關于修改〈物業管理條 例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一(yi)條 為了規范物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理活動(dong)，維護業(ye)(ye)主和物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)的合法權益，改善人民(min)群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條 例所稱物業(ye)管理(li)，是指業(ye)主通過(guo)選聘物業(ye)服(fu)務企業(ye)，由業(ye)主和物業(ye)服(fu)務企業(ye)按照物業(ye)服(fu)務合同約定，對(dui)房屋及配套的(de)設(she)施設(she)備(bei)和相(xiang)關場地進行(xing)維(wei)修、養護、管理(li)，維(wei)護物業(ye)管理(li)區域(yu)內的(de)環境衛生(sheng)和相(xiang)關秩序的(de)活動。
第(di)三條 國(guo)家提倡(chang)業(ye)主通過公(gong)開、公(gong)平(ping)、公(gong)正的市場競爭機(ji)制選擇物(wu)業(ye)服務企業(ye)。
第(di)四條 國家鼓勵采用(yong)新(xin)技術(shu)、新(xin)方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平(ping)。
第(di)五條 國務院建設行(xing)政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上(shang)地方人民政(zheng)(zheng)府(fu)房(fang)地產(chan)行政(zheng)(zheng)主管(guan)(guan)部(bu)門負責本行政(zheng)(zheng)區域(yu)內物(wu)業管(guan)(guan)理活動(dong)的(de)監(jian)督管(guan)(guan)理工作。
第二章業(ye)主及(ji)業(ye)主大會
第六條(tiao) 房屋的所(suo)有權人為業主。
業(ye)主在物業(ye)管理活動(dong)中，享有(you)下列權利：
(一(yi))按照物業(ye)服(fu)務(wu)合同的(de)約定，接受物業(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)提供的(de)服(fu)務(wu);
(二)提議(yi)召開業主大會(hui)會(hui)議(yi)，并就物業管理的有關(guan)事(shi)項(xiang)提出建議(yi);
(三(san))提出制定和修改(gai)管理(li)規約、業主大會議事(shi)規則的建議;
(四(si))參加業主大會(hui)會(hui)議，行使(shi)投票權(quan);
(五)選(xuan)(xuan)舉業主委(wei)員會成員，并享有被選(xuan)(xuan)舉權;
(六)監督業主(zhu)委員會的工作;
(七)監督物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)履行(xing)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務合同;
(八(ba))對(dui)物業共(gong)用部位、共(gong)用設(she)施(shi)設(she)備(bei)和相關場(chang)地使用情(qing)(qing)況享有(you)知情(qing)(qing)權(quan)和監督權(quan);
(九)監督物(wu)業共(gong)用部位、共(gong)用設(she)施設(she)備專項維(wei)修資(zi)金(以下(xia)簡稱專項維(wei)修資(zi)金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動(dong)中，履行(xing)下列義務：
(一)遵守(shou)管理規約、業主大會議事(shi)規則;
(二)遵(zun)守(shou)物業(ye)管理區域內物業(ye)共(gong)用(yong)部位和(he)(he)共(gong)用(yong)設施(shi)設備的(de)使用(yong)、公(gong)共(gong)秩序(xu)和(he)(he)環境衛(wei)生的(de)維護等(deng)方面的(de)規章制(zhi)度;
(三)執(zhi)行(xing)業主大會的決定(ding)和業主大會授(shou)權業主委員會作出的決定(ding);
(四)按照國家有關規定(ding)交納專項維(wei)修資金;
(五)按時(shi)交納物業服務費(fei)用;
(六)法(fa)律、法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)的其他義務。
第八(ba)條 物業管(guan)理區域(yu)內全體業主(zhu)組成業主(zhu)大會(hui)。
業(ye)主(zhu)大會應當代表(biao)和(he)維(wei)護(hu)物業(ye)管(guan)理區域內全體業(ye)主(zhu)在物業(ye)管(guan)理活動中的(de)合法權益。
第(di)九條(tiao) 一個物業管理區(qu)域成立一個業主(zhu)大會。
物業管理區(qu)域的劃分應當(dang)考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區(qu)建設等因素。具體辦(ban)法由省、自治區(qu)、直轄市(shi)制定。
第十條 同一個物業(ye)管理區(qu)域內的業(ye)主(zhu)(zhu)，應當(dang)在(zai)物業(ye)所在(zai)地的區(qu)、縣人民政(zheng)府房地產行(xing)政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門或者街(jie)道辦事處、鄉(xiang)鎮人民政(zheng)府的指導下成立業(ye)主(zhu)(zhu)大會，并選舉(ju)產生(sheng)業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會。但是，只有一個業(ye)主(zhu)(zhu)的，或者業(ye)主(zhu)(zhu)人數較少且經全體業(ye)主(zhu)(zhu)一致同意，決定不成立業(ye)主(zhu)(zhu)大會的，由(you)業(ye)主(zhu)(zhu)共(gong)同履行(xing)業(ye)主(zhu)(zhu)大會、業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會職責。
第十一條 下列事(shi)項由業主共同(tong)決定(ding)：
(一)制定(ding)和修改(gai)業(ye)主大會議事(shi)規(gui)則;
(二)制定和修(xiu)改管(guan)理規(gui)約;
(三(san))選舉業主(zhu)委員會或(huo)者更(geng)換業主(zhu)委員會成員;
(四)選聘和(he)解聘物(wu)業(ye)服務企業(ye);
(五)籌集和使用專項(xiang)維修資金(jin);
(六)改建、重建建筑物及(ji)其(qi)附屬設施;
(七)有關(guan)共有和共同管理權利的其他重大(da)事項(xiang)。
第十二條 業(ye)主(zhu)大(da)會會議可以采(cai)(cai)用集體討論(lun)的(de)形式(shi)，也可以采(cai)(cai)用書面征(zheng)求意見的(de)形式(shi);但是，應當有物(wu)業(ye)管理區域內專有部分占建筑物(wu)總面積過(guo)半(ban)數(shu)的(de)業(ye)主(zhu)且占總人數(shu)過(guo)半(ban)數(shu)的(de)業(ye)主(zhu)參(can)加(jia)。
業主可以(yi)委托代理人參(can)加業主大會會議(yi)。
業主(zhu)(zhu)大會決定本(ben)條(tiao)(tiao) 例(li)第(di)十(shi)一條(tiao)(tiao) 第(di)(五)項(xiang)(xiang)(xiang)和第(di)(六)項(xiang)(xiang)(xiang)規(gui)定的(de)(de)事項(xiang)(xiang)(xiang)，應(ying)當(dang)經(jing)專(zhuan)(zhuan)有部(bu)分占(zhan)(zhan)建筑物(wu)總(zong)面積(ji)2/3以上的(de)(de)業主(zhu)(zhu)且占(zhan)(zhan)總(zong)人數2/3以上的(de)(de)業主(zhu)(zhu)同(tong)(tong)意(yi)(yi);決定本(ben)條(tiao)(tiao) 例(li)第(di)十(shi)一條(tiao)(tiao) 規(gui)定的(de)(de)其他事項(xiang)(xiang)(xiang)，應(ying)當(dang)經(jing)專(zhuan)(zhuan)有部(bu)分占(zhan)(zhan)建筑物(wu)總(zong)面積(ji)過半(ban)數的(de)(de)業主(zhu)(zhu)且占(zhan)(zhan)總(zong)人數過半(ban)數的(de)(de)業主(zhu)(zhu)同(tong)(tong)意(yi)(yi)。
業(ye)主(zhu)大會或者業(ye)主(zhu)委(wei)員會的(de)決定，對業(ye)主(zhu)具(ju)有約(yue)束力。
業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)或(huo)者業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)作出的決定(ding)侵(qin)害業(ye)(ye)主(zhu)合法(fa)權益的，受侵(qin)害的業(ye)(ye)主(zhu)可以請求人民法(fa)院予以撤銷。
第(di)十三(san)條 業(ye)主大會會議(yi)分為定(ding)期會議(yi)和臨時會議(yi)。
業(ye)主(zhu)大會定(ding)期會議(yi)(yi)應(ying)當按照(zhao)業(ye)主(zhu)大會議(yi)(yi)事規(gui)則的(de)規(gui)定(ding)召(zhao)開(kai)。經20%以上的(de)業(ye)主(zhu)提議(yi)(yi)，業(ye)主(zhu)委員(yuan)會應(ying)當組織召(zhao)開(kai)業(ye)主(zhu)大會臨時(shi)會議(yi)(yi)。
第十四條 召(zhao)(zhao)開業(ye)(ye)主大會會議，應當于會議召(zhao)(zhao)開15日(ri)以前通(tong)知全體(ti)業(ye)(ye)主。
住宅小區的業(ye)主(zhu)大會會議(yi)，應(ying)當同時告知相關的居民委員會。
業主(zhu)委員會(hui)應當(dang)做好(hao)業主(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)記錄(lu)。
第十五條 業主(zhu)委員會執(zhi)行業主(zhu)大會的決定事項，履行下列(lie)職責：
(一)召集業(ye)主大會(hui)會(hui)議，報告物業(ye)管理的實施情況;
(二(er))代表(biao)業(ye)主與業(ye)主大會選聘的(de)物業(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)簽訂物業(ye)服務(wu)(wu)合同(tong);
(三)及時(shi)了(le)解業(ye)(ye)主、物業(ye)(ye)使用人的意見和(he)(he)建議，監督和(he)(he)協助(zhu)物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)履行物業(ye)(ye)服務合(he)同;
(四)監督管理規約的實施(shi);
(五)業主大會賦予的其(qi)他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生(sheng)之日(ri)(ri)起30日(ri)(ri)內(nei)，向物(wu)業所在(zai)地(di)(di)的區、縣人(ren)民政府房地(di)(di)產行政主管部(bu)門和街道辦事處、鄉鎮人(ren)民政府備(bei)案。
業(ye)主委員(yuan)會委員(yuan)應(ying)當由(you)熱心(xin)(xin)公益事(shi)業(ye)、責(ze)任(ren)心(xin)(xin)強、具有一定(ding)組織能力(li)的業(ye)主擔任(ren)。
業主委(wei)員會主任(ren)、副主任(ren)在業主委(wei)員會成員中推選產生。
第(di)十七條(tiao) 管(guan)理(li)(li)規約應(ying)(ying)(ying)當對有關(guan)物業的(de)(de)使用、維護、管(guan)理(li)(li)，業主的(de)(de)共同利益，業主應(ying)(ying)(ying)當履行(xing)的(de)(de)義務，違反管(guan)理(li)(li)規約應(ying)(ying)(ying)當承擔的(de)(de)責任等事項(xiang)依法(fa)作出約定。
管理規約應(ying)當尊重社會公德，不得違反(fan)法律、法規或者損害社會公共利益(yi)。
管理規約對全(quan)體業主具有約束力(li)。
第十八條 業(ye)主(zhu)大會(hui)議事(shi)規則應當就(jiu)業(ye)主(zhu)大會(hui)的議事(shi)方式、表決程(cheng)序、業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)的組成和成員任期等事(shi)項作出(chu)約定(ding)。
第十九條 業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委員會應當(dang)依法履(lv)行職(zhi)責(ze)，不得作出與物(wu)業(ye)(ye)管理無關(guan)的(de)(de)決(jue)定，不得從事與物(wu)業(ye)(ye)管理無關(guan)的(de)(de)活動。
業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)作出的決(jue)(jue)定違反法(fa)律、法(fa)規的，物業(ye)所在地的區、縣人民政府(fu)房(fang)地產(chan)行(xing)政主(zhu)(zhu)管部門(men)或(huo)者街道辦事處、鄉(xiang)鎮人民政府(fu)，應當(dang)責令限期改正或(huo)者撤銷其(qi)決(jue)(jue)定，并(bing)通告(gao)全體業(ye)主(zhu)(zhu)。
第二十條(tiao) 業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委員(yuan)會應當配合公安機關，與居民委員(yuan)會相互協作，共同做好維護(hu)物業(ye)(ye)管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業(ye)管(guan)理(li)區域(yu)內，業(ye)主大會(hui)、業(ye)主委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)應(ying)當積極配合相關居民委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)依法履行自治管(guan)理(li)職責，支(zhi)持居民委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)開展工作，并接(jie)受(shou)其指導(dao)和監督(du)。
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