黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
中國(guo)(guo)國(guo)(guo)務(wu)院總(zong)理溫家寶(bao)簽署(shu)國(guo)(guo)務(wu)院令，公(gong)布(bu)《國(guo)(guo)務(wu)院關于(yu)修改〈物業管理條例〉的(de)決定》，自2007年10月1日起施行。以下是(shi)全文：
中(zhong)華(hua)人民共和國國務院(yuan)令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業(ye)管理條 例〉的決定》，自2007年(nian)10月1日起施行。
總理：溫家寶
二(er)○○七年八月(yue)二(er)十六日
國務(wu)院關(guan)于(yu)修(xiu)改《物業管理(li)條例》的(de)決定
根據《中(zhong)華人民共(gong)和國物權法》的(de)有關規定(ding)，國務院(yuan)決定(ding)對《物業管理條例》作如下修改(gai)：
一(yi)(yi)、將(jiang)第十條 第一(yi)(yi)款修改為：“同一(yi)(yi)個(ge)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域內的業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，應當(dang)在(zai)物業(ye)(ye)(ye)所(suo)在(zai)地(di)的區、縣人(ren)民政(zheng)府房(fang)地(di)產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管(guan)部門或者街道(dao)辦(ban)事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民政(zheng)府的指導下成立業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會，并選舉產生業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會。但是，只有一(yi)(yi)個(ge)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的，或者業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數較少且經全體(ti)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)一(yi)(yi)致(zhi)同意，決(jue)定(ding)不(bu)成立業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會的，由(you)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)共同履(lv)行業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會職責。”
刪除第(di)十條 第(di)二款。
二(er)、將第十一(yi)條 修改(gai)為：“下列事(shi)項由(you)業主共(gong)同決(jue)定：
“(一)制定和修改業(ye)主大(da)會議事規則;
“(二(er))制定(ding)和修改管理(li)規約(yue);
“(三)選舉業主委員會(hui)或(huo)者更換業主委員會(hui)成員;
“(四(si))選(xuan)聘和解聘物業服務(wu)企業;
“(五)籌集和使用專項維修資(zi)金;
“(六)改(gai)建、重建建筑物及其(qi)附屬設(she)施;
“(七)有關共有和(he)共同管理權利(li)的其(qi)他重大事項。”
三、將第十二條 修改為：“業(ye)(ye)主大會會議可(ke)以采用集體討(tao)論的(de)(de)形(xing)式(shi)，也(ye)可(ke)以采用書面(mian)征(zheng)求意見(jian)的(de)(de)形(xing)式(shi);但是，應當有物業(ye)(ye)管理區域內專有部分占建筑物總(zong)面(mian)積過半(ban)數(shu)(shu)(shu)的(de)(de)業(ye)(ye)主且占總(zong)人數(shu)(shu)(shu)過半(ban)數(shu)(shu)(shu)的(de)(de)業(ye)(ye)主參加。
“業(ye)主可以委托代(dai)理(li)人參加(jia)業(ye)主大會會議。
“業主(zhu)大會決(jue)定(ding)本條 例第十一條 第(五)項(xiang)和(he)第(六)項(xiang)規(gui)定(ding)的(de)事項(xiang)，應當(dang)經專有(you)部分(fen)占建(jian)筑(zhu)物總(zong)面積(ji)2/3以上(shang)的(de)業主(zhu)且占總(zong)人數(shu)2/3以上(shang)的(de)業主(zhu)同意(yi);決(jue)定(ding)本條 例第十一條 規(gui)定(ding)的(de)其他事項(xiang)，應當(dang)經專有(you)部分(fen)占建(jian)筑(zhu)物總(zong)面積(ji)過(guo)(guo)半數(shu)的(de)業主(zhu)且占總(zong)人數(shu)過(guo)(guo)半數(shu)的(de)業主(zhu)同意(yi)。
“業主(zhu)大會或者業主(zhu)委員會的(de)決定(ding)，對業主(zhu)具(ju)有約束力。
“業主大會或(huo)者業主委(wei)員(yuan)會作出的決定侵(qin)害業主合法權益的，受侵(qin)害的業主可以請求(qiu)人民法院予(yu)以撤(che)銷。”
四(si)、將第十九(jiu)條 第二款修改(gai)(gai)為：“業(ye)主大會、業(ye)主委員會作出的決(jue)定違反(fan)法律、法規的，物業(ye)所在地的區(qu)、縣人(ren)民(min)政府(fu)房地產行政主管部門或者街道辦(ban)事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民(min)政府(fu)，應(ying)當責(ze)令限期改(gai)(gai)正或者撤(che)銷其決(jue)定，并通告全(quan)體業(ye)主。”
此外，根(gen)據《中華人民共和國物(wu)權法》的有關(guan)規(gui)定，將(jiang)“物(wu)業(ye)(ye)管理(li)企業(ye)(ye)”修改(gai)(gai)為“物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)”，將(jiang)“業(ye)(ye)主公(gong)約(yue)”修改(gai)(gai)為“管理(li)規(gui)約(yue)”，將(jiang)“業(ye)(ye)主臨(lin)時(shi)公(gong)約(yue)”修改(gai)(gai)為“臨(lin)時(shi)管理(li)規(gui)約(yue)”，并對個別條文的文字作了修改(gai)(gai)。
本(ben)決定自(zi)2007年10月1日起施行(xing)。
《物業(ye)管理條(tiao)例(li)》根據本決定作相應的(de)修訂，重(zhong)新公布(bu)。
新(xin)《物業管理條例(li)》全文
(2003年6月8日中華人(ren)民共(gong)和國國務(wu)院令第379號公布根(gen)據2007年8月26日《國務(wu)院關于(yu)修(xiu)改〈物業管理條 例〉的決(jue)定(ding)》修(xiu)訂)
第一章 總則
第一條(tiao)(tiao) 為了規范物(wu)業(ye)管(guan)理活(huo)(huo)動，維(wei)護業(ye)主和(he)物(wu)業(ye)服務企業(ye)的(de)合(he)法權益，改善人民(min)群眾的(de)生活(huo)(huo)和(he)工(gong)作環境，制定本條(tiao)(tiao)例。
第二條 本條 例所稱物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)，是指業(ye)主(zhu)(zhu)通過選聘物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)企業(ye)，由業(ye)主(zhu)(zhu)和物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)企業(ye)按照物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)合(he)同(tong)約(yue)定，對房屋(wu)及配套的(de)設施設備(bei)和相關(guan)場地(di)進行維修、養護、管(guan)(guan)理(li)，維護物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)區域內的(de)環境衛生和相關(guan)秩序的(de)活動。
第(di)三條 國家提倡業主通(tong)過公(gong)開(kai)、公(gong)平、公(gong)正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家(jia)鼓勵采用新(xin)技術、新(xin)方法(fa)，依靠(kao)科(ke)技進步提高(gao)物業管(guan)理和服務(wu)水平。
第五條 國務院建設行政主管部門(men)負責(ze)全國物業(ye)管理活動的監督管理工作。
縣級以(yi)上地方人民政府房地產行(xing)政主管部門負責(ze)本行(xing)政區域內物業管理(li)活動的監督(du)管理(li)工(gong)作(zuo)。
第二章業主及業主大會
第六(liu)條 房屋的所有權人為業主。
業主(zhu)在物業管理活(huo)動中，享有(you)下列(lie)權利：
(一)按照物(wu)業(ye)服務(wu)合(he)同的(de)約定，接受物(wu)業(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)提供(gong)的(de)服務(wu);
(二)提(ti)議(yi)召開業主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議(yi)，并就物業管(guan)理的(de)有關事項提(ti)出建議(yi);
(三)提(ti)出制定和修改管理規(gui)約、業主大會(hui)議(yi)事規(gui)則的建議(yi);
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選(xuan)舉業主(zhu)委員會成員，并享有被(bei)選(xuan)舉權;
(六)監督業主委員(yuan)會(hui)的(de)工作;
(七)監督物業服務(wu)企業履行物業服務(wu)合同;
(八)對(dui)物業共用(yong)部位、共用(yong)設(she)施設(she)備和(he)相(xiang)關場地使用(yong)情況享有知情權(quan)和(he)監(jian)督權(quan);
(九)監督物(wu)業共用(yong)部(bu)位、共用(yong)設(she)施設(she)備專項(xiang)維修資(zi)金(以下簡(jian)稱專項(xiang)維修資(zi)金)的管理(li)和使用(yong);
(十)法律(lv)、法規(gui)規(gui)定的其他權利(li)。
第七條 業主在物業管理活動(dong)中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業(ye)主(zhu)大會議事規則;
(二)遵守(shou)物業(ye)管理區域內(nei)物業(ye)共(gong)用(yong)部位和(he)共(gong)用(yong)設(she)施設(she)備的(de)使用(yong)、公共(gong)秩序和(he)環境衛生(sheng)的(de)維護等方(fang)面的(de)規章制(zhi)度(du);
(三)執行業(ye)主(zhu)(zhu)大會的決定和業(ye)主(zhu)(zhu)大會授(shou)權業(ye)主(zhu)(zhu)委員會作出的決定;
(四)按照(zhao)國家(jia)有關規定(ding)交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務(wu)費(fei)用;
(六(liu))法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規規定的其他義務。
第八條 物業(ye)管理區域內全體業(ye)主(zhu)組成業(ye)主(zhu)大會。
業主大會應當代表和維護物業管(guan)理區域(yu)內全體業主在物業管(guan)理活動中的合法權益。
第(di)九條 一個物業(ye)管理區域成立(li)一個業(ye)主大會(hui)。
物業管理區(qu)域(yu)的劃分應(ying)當考慮物業的共用設(she)施設(she)備(bei)、建筑物規模(mo)、社區(qu)建設(she)等因素。具體辦法由(you)省、自治(zhi)區(qu)、直轄(xia)市制定。
第十條 同(tong)一(yi)個(ge)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管理區(qu)域內的(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)，應(ying)當在物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)所在地的(de)區(qu)、縣人(ren)民(min)政府(fu)房地產行政主(zhu)(zhu)(zhu)管部門或(huo)者(zhe)街道(dao)辦事處、鄉鎮(zhen)人(ren)民(min)政府(fu)的(de)指導(dao)下成立(li)(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會，并選(xuan)舉(ju)產生(sheng)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員會。但是，只有(you)一(yi)個(ge)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)的(de)，或(huo)者(zhe)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)數較少且經全體業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)一(yi)致同(tong)意，決定不成立(li)(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會的(de)，由(you)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)共同(tong)履行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會、業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委(wei)員會職(zhi)責。
第(di)十一條 下列事項由業(ye)主共同(tong)決定：
(一)制定和修改業主(zhu)大會議事規則(ze);
(二(er))制(zhi)定和修改(gai)管理(li)規約(yue);
(三)選(xuan)舉業主(zhu)委員會(hui)或者更換業主(zhu)委員會(hui)成員;
(四(si))選聘(pin)和(he)解聘(pin)物(wu)業服(fu)務企業;
(五)籌(chou)集和使用專項(xiang)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及(ji)其附屬設施(shi);
(七)有關(guan)共有和共同管(guan)理權利的(de)其(qi)他(ta)重大事項(xiang)。
第十二條 業(ye)主大會會議可以采(cai)用集體討論的(de)形(xing)式(shi)，也可以采(cai)用書(shu)面征求意見的(de)形(xing)式(shi);但是，應當有物(wu)(wu)業(ye)管理區(qu)域內專有部分占建筑物(wu)(wu)總(zong)面積過(guo)半數(shu)的(de)業(ye)主且占總(zong)人(ren)數(shu)過(guo)半數(shu)的(de)業(ye)主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會(hui)會(hui)議。
業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會決定本條(tiao) 例第十(shi)一條(tiao) 第(五)項(xiang)和第(六)項(xiang)規(gui)(gui)定的(de)(de)事項(xiang)，應當(dang)(dang)經(jing)專(zhuan)有部(bu)分占建(jian)筑(zhu)物(wu)總面積(ji)2/3以上的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)且(qie)(qie)占總人(ren)數(shu)2/3以上的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)同(tong)意(yi);決定本條(tiao) 例第十(shi)一條(tiao) 規(gui)(gui)定的(de)(de)其(qi)他事項(xiang)，應當(dang)(dang)經(jing)專(zhuan)有部(bu)分占建(jian)筑(zhu)物(wu)總面積(ji)過半(ban)數(shu)的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)且(qie)(qie)占總人(ren)數(shu)過半(ban)數(shu)的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)同(tong)意(yi)。
業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)或(huo)者業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)的(de)決定(ding)，對(dui)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)具(ju)有約束(shu)力(li)。
業(ye)主大會(hui)或者業(ye)主委員(yuan)會(hui)作出的決定侵害業(ye)主合(he)法權(quan)益的，受侵害的業(ye)主可以請(qing)求人(ren)民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會(hui)會(hui)議分為定(ding)期會(hui)議和臨時(shi)會(hui)議。
業(ye)主(zhu)大會定期會議(yi)應當按照業(ye)主(zhu)大會議(yi)事規則的(de)規定召(zhao)開(kai)。經20%以上(shang)的(de)業(ye)主(zhu)提議(yi)，業(ye)主(zhu)委員會應當組織召(zhao)開(kai)業(ye)主(zhu)大會臨時會議(yi)。
第十四條(tiao) 召開業(ye)主大(da)會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(ye)主。
住宅小區的業主大會會議(yi)，應當同時告知(zhi)相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記(ji)錄(lu)。
第十(shi)五條 業主(zhu)委員會執行業主(zhu)大會的決定(ding)事項(xiang)，履行下列職責(ze)：
(一)召集(ji)業主大會會議，報告(gao)物業管(guan)理(li)的實施情(qing)況;
(二)代表業(ye)(ye)(ye)主與業(ye)(ye)(ye)主大會選聘的物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)簽訂物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同;
(三)及時了解(jie)業(ye)(ye)(ye)主、物(wu)業(ye)(ye)(ye)使用人的意見和建(jian)議(yi)，監督和協助物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)履行物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務合(he)同;
(四)監督(du)管理規約的實施(shi);
(五)業(ye)主(zhu)大會賦(fu)予的其(qi)他職責。
第十六條 業(ye)主委員會應當自選舉產生之日起(qi)30日內(nei)，向物業(ye)所(suo)在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦(ban)事處、鄉(xiang)鎮人民政府備案。
業主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)應當由(you)熱(re)心公益事業、責任(ren)心強、具有(you)一定組織能力的業主擔任(ren)。
業(ye)主委員會(hui)主任(ren)、副主任(ren)在業(ye)主委員會(hui)成員中(zhong)推選(xuan)產生。
第十七條(tiao) 管理規(gui)約(yue)應當(dang)(dang)(dang)對有關物(wu)業的(de)使用(yong)、維護、管理，業主(zhu)的(de)共同利(li)益，業主(zhu)應當(dang)(dang)(dang)履行的(de)義務，違反管理規(gui)約(yue)應當(dang)(dang)(dang)承(cheng)擔(dan)的(de)責任等事項依法(fa)作出約(yue)定。
管理(li)規約應當(dang)尊重(zhong)社會公德，不得(de)違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主(zhu)具有約束力。
第十(shi)八條 業(ye)主大(da)會(hui)議事規(gui)則應當就業(ye)主大(da)會(hui)的議事方式、表決程序、業(ye)主委員會(hui)的組(zu)成和成員任期等事項作出(chu)約(yue)定。
第十九條 業(ye)主大會(hui)(hui)、業(ye)主委員會(hui)(hui)應當依法(fa)履行職責，不得作(zuo)出與(yu)物業(ye)管理無(wu)關的決定，不得從事與(yu)物業(ye)管理無(wu)關的活動。
業(ye)(ye)主(zhu)大會、業(ye)(ye)主(zhu)委員會作出的(de)決定違反(fan)法律(lv)、法規(gui)的(de)，物業(ye)(ye)所在地的(de)區、縣(xian)人民(min)政府房地產行政主(zhu)管部(bu)門或者街(jie)道辦事處、鄉鎮人民(min)政府，應當責令限期改(gai)正或者撤(che)銷(xiao)其(qi)決定，并(bing)通告全體業(ye)(ye)主(zhu)。
第二(er)十(shi)條 業主大會(hui)、業主委員會(hui)應當(dang)配合公安(an)(an)機關(guan)，與居(ju)民委員會(hui)相(xiang)互(hu)協作，共同(tong)做好維護(hu)物業管理區(qu)域內的社會(hui)治安(an)(an)等(deng)相(xiang)關(guan)工作。
在物業管理(li)區域內，業主大會(hui)(hui)、業主委(wei)員會(hui)(hui)應當(dang)積極配(pei)合(he)相關居(ju)民(min)委(wei)員會(hui)(hui)依法履行自治管理(li)職責，支持居(ju)民(min)委(wei)員會(hui)(hui)開展工作，并接受(shou)其(qi)指導(dao)和監督(du)。
住宅小