黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
中(zhong)國(guo)國(guo)務院總(zong)理(li)溫家寶簽署國(guo)務院令，公布《國(guo)務院關于修改〈物業管理(li)條例〉的決定》，自2007年10月1日起(qi)施行(xing)。以下是全文：
中(zhong)華人民共和國國務院令(ling)
第504號
現公布《國務院關于修改(gai)〈物業管理條 例〉的決定》，自2007年10月(yue)1日起施(shi)行。
總理：溫家寶
二○○七年(nian)八(ba)月二十六日(ri)
國務院關于修改《物業管理條例(li)》的決定
根據(ju)《中華人(ren)民共(gong)和國(guo)物權(quan)法》的有關規定，國(guo)務(wu)院決定對(dui)《物業(ye)管(guan)理條例》作(zuo)如下修(xiu)改：
一(yi)、將第十(shi)條 第一(yi)款修改為：“同一(yi)個(ge)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)區(qu)域內的(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，應當在(zai)物業(ye)(ye)(ye)所在(zai)地(di)的(de)(de)(de)(de)區(qu)、縣人(ren)(ren)民政府(fu)房地(di)產(chan)行(xing)政主(zhu)(zhu)管(guan)部門或者(zhe)街道辦事處、鄉(xiang)鎮人(ren)(ren)民政府(fu)的(de)(de)(de)(de)指(zhi)導下(xia)成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)，并選舉產(chan)生(sheng)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)。但是，只(zhi)有一(yi)個(ge)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)，或者(zhe)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)(ren)數(shu)較少且經全體業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)一(yi)致同意(yi)，決定不成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)的(de)(de)(de)(de)，由業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)共(gong)同履行(xing)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)職責。”
刪除第(di)十條 第(di)二(er)款。
二(er)、將第十一條(tiao) 修改為：“下列事(shi)項由業(ye)主(zhu)共同決定(ding)：
“(一)制定和修(xiu)改(gai)業主大會議事規(gui)則;
“(二)制定和修改(gai)管(guan)理規約;
“(三)選(xuan)舉業主委(wei)員會或者(zhe)更(geng)換業主委(wei)員會成員;
“(四)選(xuan)聘(pin)和(he)解(jie)聘(pin)物業(ye)(ye)服務企業(ye)(ye);
“(五)籌(chou)集和使用專項維修(xiu)資金;
“(六)改建(jian)(jian)、重建(jian)(jian)建(jian)(jian)筑物及(ji)其附屬設施;
“(七)有關共(gong)有和(he)共(gong)同(tong)管理(li)權利的其(qi)他重大事項。”
三、將第十二條 修改為：“業(ye)主大會(hui)會(hui)議(yi)可以采用集體(ti)討(tao)論的(de)(de)形(xing)式(shi)，也可以采用書面(mian)(mian)征求(qiu)意見(jian)的(de)(de)形(xing)式(shi);但是，應當(dang)有物業(ye)管理區(qu)域內專有部分占建筑物總面(mian)(mian)積過半數(shu)的(de)(de)業(ye)主且占總人數(shu)過半數(shu)的(de)(de)業(ye)主參(can)加(jia)。
“業(ye)主可以委托代理人參加業(ye)主大會(hui)會(hui)議。
“業(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會決(jue)定本條 例第(di)十一(yi)條 第(di)(五)項(xiang)和第(di)(六)項(xiang)規(gui)定的(de)(de)事項(xiang)，應(ying)當(dang)經專有(you)部(bu)分(fen)占(zhan)(zhan)建(jian)筑物(wu)總面積(ji)2/3以(yi)上的(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)且占(zhan)(zhan)總人(ren)數2/3以(yi)上的(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)同意;決(jue)定本條 例第(di)十一(yi)條 規(gui)定的(de)(de)其他事項(xiang)，應(ying)當(dang)經專有(you)部(bu)分(fen)占(zhan)(zhan)建(jian)筑物(wu)總面積(ji)過(guo)半(ban)數的(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)且占(zhan)(zhan)總人(ren)數過(guo)半(ban)數的(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)同意。
“業(ye)主大會或(huo)者業(ye)主委員(yuan)會的決定，對業(ye)主具(ju)有(you)約束力。
“業(ye)主大會或者業(ye)主委員會作(zuo)出的(de)決定侵(qin)害(hai)業(ye)主合(he)法(fa)權益的(de)，受侵(qin)害(hai)的(de)業(ye)主可以請求(qiu)人民法(fa)院予以撤銷。”
四、將第(di)十(shi)九(jiu)條(tiao) 第(di)二款(kuan)修(xiu)改為：“業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)、業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)作(zuo)出的決定違反(fan)法(fa)律、法(fa)規的，物業(ye)所在(zai)地的區、縣(xian)人民(min)政(zheng)府房地產行政(zheng)主(zhu)管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民(min)政(zheng)府，應當責(ze)令(ling)限期改正或者撤銷(xiao)其決定，并通告全體業(ye)主(zhu)。”
此外(wai)，根據《中華人民(min)共(gong)和國物(wu)權法》的有關規(gui)定，將(jiang)“物(wu)業管理企業”修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)(gai)為(wei)“物(wu)業服務企業”，將(jiang)“業主(zhu)公(gong)約(yue)(yue)”修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)(gai)為(wei)“管理規(gui)約(yue)(yue)”，將(jiang)“業主(zhu)臨時公(gong)約(yue)(yue)”修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)(gai)為(wei)“臨時管理規(gui)約(yue)(yue)”，并對個(ge)別(bie)條文的文字作(zuo)了修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)(gai)。
本決定自2007年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決(jue)定(ding)作(zuo)相應的修訂，重新(xin)公布。
新《物業(ye)管理條例》全文(wen)
(2003年(nian)6月8日中華人(ren)民共(gong)和國(guo)國(guo)務院令第(di)379號(hao)公布根(gen)據(ju)2007年(nian)8月26日《國(guo)務院關(guan)于修(xiu)改〈物業管理條(tiao) 例(li)〉的決定》修(xiu)訂)
第一章 總則
第一條 為了規(gui)范物(wu)業(ye)管理活動，維護(hu)業(ye)主(zhu)和物(wu)業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)的合法權益，改善人(ren)民群眾的生活和工作(zuo)環境，制定(ding)本條例。
第二條 本條 例所稱物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)，是指業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主通過選(xuan)聘物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，由業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主和(he)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)按照物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務合(he)同約(yue)定，對房(fang)屋及(ji)配套的設(she)施設(she)備和(he)相(xiang)關(guan)(guan)場地進行維修、養護(hu)、管(guan)理(li)，維護(hu)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)區域內的環境衛生和(he)相(xiang)關(guan)(guan)秩(zhi)序(xu)的活動。
第(di)三條 國家提倡業主通過(guo)公開、公平、公正的市場(chang)競爭機制選擇(ze)物業服務企業。
第四條(tiao) 國家鼓勵采(cai)用新(xin)技術、新(xin)方法(fa)，依靠(kao)科技進步(bu)提高物業管理和服務水平(ping)。
第五條 國務院建設行(xing)政主管(guan)部(bu)門(men)負責全國物(wu)業(ye)管(guan)理活動的監督管(guan)理工作(zuo)。
縣(xian)級(ji)以上地方人民政府(fu)房地產行(xing)政主管部(bu)門負責(ze)本行(xing)政區域內物業管理活動(dong)的監(jian)督管理工作。
第二章業主及業主大會
第六條(tiao) 房屋(wu)的所有權人為業主。
業(ye)主在物業(ye)管(guan)理(li)活動中(zhong)，享有下列(lie)權利：
(一)按照物業服務(wu)(wu)合同的約定，接(jie)受物業服務(wu)(wu)企業提供(gong)的服務(wu)(wu);
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理(li)的有關事項提出建議;
(三(san))提出制定和修改管理規(gui)約、業(ye)主大會(hui)議(yi)事規(gui)則的建議(yi);
(四)參加業主大會(hui)會(hui)議，行(xing)使(shi)投票權(quan);
(五)選舉業主委(wei)員會成(cheng)員，并享(xiang)有被選舉權;
(六)監督(du)業主委員會的(de)工作;
(七)監督(du)物業(ye)服務企業(ye)履行物業(ye)服務合同;
(八)對物業共用部(bu)位、共用設施設備和相關場(chang)地使用情(qing)況享有知情(qing)權和監督權;
(九)監督(du)物業共用部(bu)位、共用設施(shi)設備專項維修資(zi)金(以(yi)下簡稱專項維修資(zi)金)的管(guan)理和使用;
(十)法律、法規規定(ding)的其他權利。
第(di)七條(tiao) 業(ye)主在物業(ye)管理活動中，履(lv)行下列義(yi)務：
(一)遵守(shou)管理規(gui)約、業主大會議事規(gui)則;
(二)遵守物(wu)業管理(li)區域(yu)內物(wu)業共(gong)用(yong)部位和(he)共(gong)用(yong)設施設備的(de)使(shi)用(yong)、公(gong)共(gong)秩序和(he)環(huan)境(jing)衛生的(de)維護等方面的(de)規(gui)章制度;
(三)執行業主(zhu)大會的(de)(de)決(jue)定和業主(zhu)大會授權業主(zhu)委(wei)員會作出的(de)(de)決(jue)定;
(四)按照國家有關規(gui)定交(jiao)納(na)專項維修(xiu)資金;
(五)按時交(jiao)納物業服(fu)務費用(yong);
(六(liu))法律(lv)、法規(gui)規(gui)定的其他(ta)義務。
第八條 物業(ye)管理區域內全體業(ye)主(zhu)組成業(ye)主(zhu)大會。
業(ye)主大(da)會(hui)應(ying)當代表(biao)和維護物(wu)業(ye)管理(li)區域內(nei)全體業(ye)主在物(wu)業(ye)管理(li)活動中(zhong)的合法權益。
第九條 一(yi)個物業管理區域(yu)成立一(yi)個業主大(da)會(hui)。
物(wu)(wu)業管理區(qu)域的劃分應當考慮物(wu)(wu)業的共用(yong)設施設備、建(jian)筑物(wu)(wu)規模、社區(qu)建(jian)設等因素。具體辦法由省(sheng)、自(zi)治區(qu)、直(zhi)轄市(shi)制定。
第十條(tiao) 同一個物業(ye)(ye)管理區(qu)域(yu)內的(de)業(ye)(ye)主(zhu)，應當在物業(ye)(ye)所在地的(de)區(qu)、縣人民政(zheng)(zheng)府(fu)房地產行(xing)政(zheng)(zheng)主(zhu)管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)指導下成(cheng)立(li)業(ye)(ye)主(zhu)大會，并選舉(ju)產生(sheng)業(ye)(ye)主(zhu)委員會。但是，只有一個業(ye)(ye)主(zhu)的(de)，或者業(ye)(ye)主(zhu)人數較少且經全體(ti)業(ye)(ye)主(zhu)一致同意，決(jue)定不成(cheng)立(li)業(ye)(ye)主(zhu)大會的(de)，由業(ye)(ye)主(zhu)共(gong)同履行(xing)業(ye)(ye)主(zhu)大會、業(ye)(ye)主(zhu)委員會職責。
第十一(yi)條 下(xia)列事項由業(ye)主共同決定：
(一)制定和修改業主大會(hui)議(yi)事(shi)規則;
(二)制(zhi)定和(he)修改管理規約;
(三)選舉業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)或者(zhe)更(geng)換業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)成員;
(四)選(xuan)聘(pin)和解聘(pin)物(wu)業服務企業;
(五)籌集(ji)和使用專項(xiang)維修(xiu)資金;
(六)改建、重(zhong)建建筑物及其附屬設施;
(七)有(you)關共(gong)有(you)和共(gong)同管理權(quan)利的其他重大事項。
第十二條 業主(zhu)大會會議可以采用(yong)(yong)集(ji)體討論的(de)(de)形(xing)式，也可以采用(yong)(yong)書面(mian)征求(qiu)意見的(de)(de)形(xing)式;但(dan)是，應當有(you)物業管理區(qu)域內專有(you)部(bu)分占(zhan)建(jian)筑物總面(mian)積過(guo)半數的(de)(de)業主(zhu)且占(zhan)總人數過(guo)半數的(de)(de)業主(zhu)參(can)加。
業主可以委托代理人參加業主大(da)會會議。
業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會決定(ding)本條 例第(di)十一(yi)條 第(di)(五)項(xiang)和(he)第(di)(六)項(xiang)規(gui)定(ding)的(de)事項(xiang)，應(ying)當經專有(you)部分占建筑物總面(mian)積(ji)2/3以上的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)且(qie)占總人(ren)(ren)數(shu)(shu)2/3以上的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)同(tong)意(yi);決定(ding)本條 例第(di)十一(yi)條 規(gui)定(ding)的(de)其他事項(xiang)，應(ying)當經專有(you)部分占建筑物總面(mian)積(ji)過半數(shu)(shu)的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)且(qie)占總人(ren)(ren)數(shu)(shu)過半數(shu)(shu)的(de)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)同(tong)意(yi)。
業(ye)主大會(hui)或者(zhe)業(ye)主委員會(hui)的(de)決定，對業(ye)主具有約束力。
業(ye)(ye)主大會或者業(ye)(ye)主委(wei)員會作出的(de)(de)決定侵害(hai)業(ye)(ye)主合(he)法權益的(de)(de)，受侵害(hai)的(de)(de)業(ye)(ye)主可以請求人民(min)法院予(yu)以撤銷(xiao)。
第十三條 業主大會(hui)會(hui)議(yi)分為定期會(hui)議(yi)和臨時會(hui)議(yi)。
業主大(da)(da)會定(ding)期(qi)會議(yi)(yi)應(ying)當按照業主大(da)(da)會議(yi)(yi)事(shi)規則的規定(ding)召開。經20%以上的業主提(ti)議(yi)(yi)，業主委員會應(ying)當組織(zhi)召開業主大(da)(da)會臨時會議(yi)(yi)。
第十(shi)四(si)條(tiao) 召(zhao)開業(ye)主(zhu)大會會議(yi)，應當于會議(yi)召(zhao)開15日以前通知全體業(ye)主(zhu)。
住宅小(xiao)區的業主大(da)會會議，應當(dang)同時告知相關的居民委員(yuan)會。
業主委員會應當做好(hao)業主大(da)會會議記錄(lu)。
第(di)十五條 業主(zhu)委(wei)員會(hui)(hui)執行業主(zhu)大會(hui)(hui)的(de)決定(ding)事項，履行下列職責(ze)：
(一)召集業主(zhu)大會(hui)會(hui)議，報(bao)告物業管(guan)理的實(shi)施情況;
(二(er))代表業(ye)主與(yu)業(ye)主大會(hui)選聘的物業(ye)服(fu)務企業(ye)簽(qian)訂物業(ye)服(fu)務合同(tong);
(三)及時(shi)了解業(ye)(ye)主、物(wu)(wu)業(ye)(ye)使用人的意見和(he)建議，監(jian)督和(he)協助物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)履(lv)行物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大(da)會賦予(yu)的(de)其他職(zhi)責(ze)。
第十六條 業主委(wei)員會應當自選舉產(chan)生之日起30日內(nei)，向物(wu)業所在(zai)地的(de)區、縣人民(min)政府(fu)房地產(chan)行政主管部(bu)門和(he)街道(dao)辦事處、鄉鎮人民(min)政府(fu)備案(an)。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強(qiang)、具(ju)有一定(ding)組(zu)織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中(zhong)推(tui)選產(chan)生。
第十七條 管(guan)理(li)規約應(ying)當對有關物業(ye)的(de)使(shi)用、維護、管(guan)理(li)，業(ye)主的(de)共(gong)同利益，業(ye)主應(ying)當履(lv)行的(de)義務(wu)，違反管(guan)理(li)規約應(ying)當承擔的(de)責任等事項依法作出約定。
管理規(gui)約應(ying)當尊重社會公(gong)德，不得違反法律、法規(gui)或者損害社會公(gong)共利益(yi)。
管理規約(yue)(yue)對全體業主具有約(yue)(yue)束力。
第十(shi)八條 業主大(da)會議事規則應(ying)當(dang)就(jiu)業主大(da)會的議事方式、表決程序(xu)、業主委(wei)員會的組成和成員任(ren)期等事項作出約(yue)定。
第十九條 業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)主(zhu)委員會(hui)應當依(yi)法履行職責，不得作出與物(wu)業(ye)管(guan)理(li)無關(guan)(guan)的決定，不得從(cong)事與物(wu)業(ye)管(guan)理(li)無關(guan)(guan)的活動。
業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)作出的(de)決定違(wei)反法律、法規的(de)，物業(ye)(ye)所在地的(de)區、縣人民政(zheng)府房地產行政(zheng)主(zhu)管部門或者街道辦事處(chu)、鄉鎮人民政(zheng)府，應當責令(ling)限期改正或者撤銷其(qi)決定，并通告(gao)全體(ti)業(ye)(ye)主(zhu)。
第二十條(tiao) 業(ye)主大會(hui)、業(ye)主委員會(hui)應當配(pei)合公(gong)安機關，與(yu)居民委員會(hui)相互協作，共同做(zuo)好維(wei)護物業(ye)管理區域內(nei)的社會(hui)治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主(zhu)大會(hui)(hui)、業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)應當積極配合相(xiang)關(guan)居(ju)民委員(yuan)會(hui)(hui)依法(fa)履行自治管理職責，支持居(ju)民委員(yuan)會(hui)(hui)開(kai)展(zhan)工作，并接受(shou)其(qi)指導和(he)監(jian)督。
住宅小