黑龍江新天房地產集團 發布日期：2010-12-23
來源：
中(zhong)國(guo)(guo)國(guo)(guo)務院總(zong)理溫家寶簽署國(guo)(guo)務院令，公(gong)布(bu)《國(guo)(guo)務院關于(yu)修改〈物(wu)業管(guan)理條例〉的(de)決定》，自(zi)2007年(nian)10月1日起施行(xing)。以下是全文(wen)：
中華人(ren)民(min)共(gong)和國國務(wu)院(yuan)令
第504號
現公布《國務院關于修改(gai)〈物業(ye)管理條 例〉的決定》，自2007年10月(yue)1日起施行(xing)。
總理：溫家寶
二(er)○○七年(nian)八(ba)月(yue)二(er)十(shi)六日(ri)
國(guo)務院關于修改《物業管理條例》的決定(ding)
根據《中華(hua)人民共和(he)國(guo)物權法》的有(you)關規(gui)定(ding)，國(guo)務院決(jue)定(ding)對《物業管理(li)條例(li)》作如下修改：
一(yi)、將第十(shi)條 第一(yi)款修改(gai)為：“同一(yi)個物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理區域內的業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，應當在物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)所在地的區、縣人(ren)民政(zheng)府房地產行政(zheng)主(zhu)(zhu)管(guan)部門或者街道辦事(shi)處、鄉鎮人(ren)民政(zheng)府的指導下成(cheng)立(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)，并選(xuan)舉產生業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)。但是，只有(you)一(yi)個業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的，或者業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)人(ren)數(shu)較(jiao)少且經(jing)全體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)一(yi)致同意，決定不成(cheng)立(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)的，由業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)共同履(lv)行業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)職責。”
刪除第(di)十(shi)條 第(di)二款。
二、將第十一條 修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修(xiu)改(gai)業主(zhu)大會議事規則(ze);
“(二(er))制定和修改管理規約;
“(三(san))選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四(si))選聘(pin)和(he)解(jie)聘(pin)物(wu)業服(fu)務企業;
“(五)籌(chou)集和使用專(zhuan)項維修資(zi)金;
“(六(liu))改建、重建建筑(zhu)物及其附屬設施;
“(七(qi))有關共有和共同管理權利(li)的(de)其他重大(da)事項。”
三、將(jiang)第十(shi)二(er)條(tiao) 修改為：“業主大會會議可以采用集(ji)體討論(lun)的形(xing)(xing)式(shi)，也可以采用書面征(zheng)求意見的形(xing)(xing)式(shi);但是(shi)，應當有物(wu)業管理區域內專有部(bu)分(fen)占建筑物(wu)總面積過半數(shu)(shu)的業主且占總人數(shu)(shu)過半數(shu)(shu)的業主參加。
“業(ye)主可以(yi)委(wei)托代(dai)理人參加業(ye)主大(da)會會議。
“業(ye)主大會(hui)決定(ding)本條 例第(di)(di)十一(yi)條 第(di)(di)(五)項(xiang)(xiang)和(he)第(di)(di)(六)項(xiang)(xiang)規定(ding)的(de)事項(xiang)(xiang)，應當經專有部分(fen)占建筑物(wu)(wu)總面積2/3以上的(de)業(ye)主且占總人數(shu)2/3以上的(de)業(ye)主同(tong)意(yi);決定(ding)本條 例第(di)(di)十一(yi)條 規定(ding)的(de)其他(ta)事項(xiang)(xiang)，應當經專有部分(fen)占建筑物(wu)(wu)總面積過半(ban)數(shu)的(de)業(ye)主且占總人數(shu)過半(ban)數(shu)的(de)業(ye)主同(tong)意(yi)。
“業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)或者業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)的決定，對業(ye)(ye)(ye)主(zhu)具有約(yue)束(shu)力。
“業主(zhu)大(da)會(hui)(hui)或者業主(zhu)委員會(hui)(hui)作出的(de)(de)決定侵(qin)害業主(zhu)合法(fa)(fa)權益的(de)(de)，受侵(qin)害的(de)(de)業主(zhu)可以請求人(ren)民法(fa)(fa)院予以撤銷(xiao)。”
四、將第十九條 第二款修改為：“業(ye)主大會、業(ye)主委員會作(zuo)出的決(jue)定違反法律、法規(gui)的，物(wu)業(ye)所在地的區、縣人民政(zheng)府(fu)房(fang)地產行政(zheng)主管(guan)部門或者街道辦事(shi)處、鄉鎮人民政(zheng)府(fu)，應當責令限期改正或者撤銷其決(jue)定，并(bing)通告全(quan)體業(ye)主。”
此外，根據《中華人(ren)民共(gong)和國物(wu)權(quan)法》的有關(guan)規定(ding)，將“物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)”修改為“物(wu)業(ye)服務企業(ye)”，將“業(ye)主公約(yue)”修改為“管(guan)理(li)規約(yue)”，將“業(ye)主臨時公約(yue)”修改為“臨時管(guan)理(li)規約(yue)”，并對個別條(tiao)文(wen)(wen)的文(wen)(wen)字作了修改。
本決定自2007年10月1日起施行。
《物業管理條(tiao)例》根據(ju)本決定作相(xiang)應(ying)的修訂，重新公布。
新《物(wu)業管理條(tiao)例》全文
(2003年6月(yue)8日中(zhong)華人民共和國國務院令第379號公布根據(ju)2007年8月(yue)26日《國務院關于修(xiu)(xiu)改〈物業管理(li)條 例〉的決(jue)定》修(xiu)(xiu)訂)
第一章 總則
第一條(tiao) 為了(le)規(gui)范物業管理活(huo)動，維護業主和(he)物業服(fu)務企業的合法權益，改善人民群眾的生活(huo)和(he)工作(zuo)環境，制定本條(tiao)例。
第二條 本條 例(li)所稱物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理，是指(zhi)業(ye)(ye)(ye)(ye)主通過(guo)選聘物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務企業(ye)(ye)(ye)(ye)，由業(ye)(ye)(ye)(ye)主和(he)(he)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務企業(ye)(ye)(ye)(ye)按照物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務合同約定，對房屋及配套(tao)的設(she)施設(she)備和(he)(he)相(xiang)關場(chang)地進行維修、養護、管(guan)(guan)理，維護物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理區域內的環(huan)境衛生(sheng)和(he)(he)相(xiang)關秩序的活動。
第三條 國家提倡業(ye)主通過公(gong)開、公(gong)平、公(gong)正(zheng)的市場競爭(zheng)機制(zhi)選擇物(wu)業(ye)服務企(qi)業(ye)。
第四條 國(guo)家鼓勵(li)采用新(xin)技術、新(xin)方法，依靠科(ke)技進步提高物業管理和服務水平(ping)。
第五條(tiao) 國務(wu)院建設行政主管部門負(fu)責全國物業管理活動(dong)的監督(du)管理工作。
縣級以上地方人民政(zheng)府房地產行政(zheng)主管(guan)部門負責(ze)本行政(zheng)區域內(nei)物(wu)業管(guan)理(li)活動(dong)的監督管(guan)理(li)工作。
第二章業(ye)(ye)主及業(ye)(ye)主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業(ye)主在物業(ye)管理(li)活動(dong)中(zhong)，享有下列權(quan)利：
(一)按照物業服(fu)(fu)務(wu)(wu)合同的約定，接受物業服(fu)(fu)務(wu)(wu)企業提供(gong)的服(fu)(fu)務(wu)(wu);
(二)提議召開業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議，并就物業(ye)管理的有關事項提出建議;
(三)提(ti)出制定和修改管理規約、業主大會議(yi)(yi)事(shi)規則的建議(yi)(yi);
(四(si))參(can)加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督(du)業主委員(yuan)會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合(he)同;
(八(ba))對物業共用部位、共用設施(shi)設備和相關場(chang)地(di)使用情(qing)況享有知情(qing)權(quan)和監督權(quan);
(九)監(jian)督物業共用(yong)部(bu)位、共用(yong)設施設備(bei)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)金(以下(xia)簡稱專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)金)的管理和使用(yong);
(十)法(fa)律、法(fa)規(gui)(gui)規(gui)(gui)定(ding)的(de)其他權利。
第七(qi)條 業(ye)主在物業(ye)管理(li)活(huo)動(dong)中，履行(xing)下列義務：
(一)遵守(shou)管(guan)理(li)規約、業(ye)主大(da)會議事規則;
(二)遵(zun)守物(wu)業管理區域(yu)內物(wu)業共(gong)用(yong)部(bu)位和共(gong)用(yong)設施設備的使(shi)用(yong)、公共(gong)秩(zhi)序和環境衛生的維護等方面的規章制度(du);
(三)執行業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)的決(jue)定和業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)授權(quan)業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員會(hui)作出的決(jue)定;
(四)按照國家(jia)有關規(gui)定交納專項維修(xiu)資金;
(五)按時交納物業服務(wu)費用;
(六(liu))法律(lv)、法規(gui)規(gui)定的(de)其他義(yi)務。
第八條 物業管理區(qu)域內(nei)全體業主組成業主大會(hui)。
業(ye)主(zhu)大會應當代表和維護(hu)物業(ye)管(guan)理(li)區域內(nei)全體業(ye)主(zhu)在物業(ye)管(guan)理(li)活動中的合法(fa)權(quan)益。
第九條 一個物業管理區(qu)域成立一個業主大(da)會。
物(wu)業管理區域(yu)的(de)劃分(fen)應當考慮物(wu)業的(de)共(gong)用(yong)設(she)(she)施設(she)(she)備、建(jian)(jian)筑物(wu)規模、社區建(jian)(jian)設(she)(she)等(deng)因素。具體辦(ban)法由省(sheng)、自治(zhi)區、直轄市制(zhi)定。
第十條 同一個物業(ye)(ye)管理區域(yu)內(nei)的業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)，應當在(zai)(zai)物業(ye)(ye)所在(zai)(zai)地的區、縣人(ren)民政(zheng)(zheng)府房地產行(xing)政(zheng)(zheng)主(zhu)(zhu)(zhu)管部門(men)或者(zhe)街道(dao)辦事處(chu)、鄉鎮人(ren)民政(zheng)(zheng)府的指導下成(cheng)立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)，并(bing)選舉產生業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)。但(dan)是，只(zhi)有一個業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)的，或者(zhe)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)人(ren)數較(jiao)少且經全體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)一致同意(yi)，決定不成(cheng)立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)的，由(you)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)共同履(lv)行(xing)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)職(zhi)責。
第十一條 下列事項(xiang)由業主共同決定：
(一)制(zhi)定和修改(gai)業(ye)主(zhu)大會議事規(gui)則(ze);
(二(er))制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或(huo)者(zhe)更換業主委員會成員;
(四)選聘(pin)和解聘(pin)物業服務(wu)企業;
(五)籌集(ji)和使用專(zhuan)項維(wei)修資金;
(六(liu))改建、重建建筑物及其附(fu)屬設施;
(七)有(you)關共有(you)和共同管理權利(li)的其他重大(da)事項。
第十二條 業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議可以采用(yong)集(ji)體討論的形式，也可以采用(yong)書面征求(qiu)意見的形式;但(dan)是，應(ying)當有物業(ye)管(guan)理區域(yu)內專有部分(fen)占(zhan)建筑(zhu)物總面積過半數(shu)的業(ye)主(zhu)(zhu)且占(zhan)總人數(shu)過半數(shu)的業(ye)主(zhu)(zhu)參加。
業(ye)主可以委托(tuo)代理人(ren)參加業(ye)主大會會議。
業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)決定(ding)本條 例第十一(yi)條 第(五)項(xiang)和(he)第(六)項(xiang)規定(ding)的(de)(de)(de)(de)事項(xiang)，應當經專有部分(fen)占(zhan)建(jian)筑(zhu)物總面積(ji)2/3以(yi)上的(de)(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)且占(zhan)總人數2/3以(yi)上的(de)(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)同意;決定(ding)本條 例第十一(yi)條 規定(ding)的(de)(de)(de)(de)其他事項(xiang)，應當經專有部分(fen)占(zhan)建(jian)筑(zhu)物總面積(ji)過(guo)半數的(de)(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)且占(zhan)總人數過(guo)半數的(de)(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)(zhu)同意。
業(ye)主(zhu)大會或者業(ye)主(zhu)委員會的決定，對業(ye)主(zhu)具有約(yue)束力。
業(ye)(ye)主大會或者業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)會作(zuo)出的決(jue)定(ding)侵(qin)害(hai)業(ye)(ye)主合法權益的，受侵(qin)害(hai)的業(ye)(ye)主可以(yi)請求人民法院予以(yi)撤(che)銷。
第十三條 業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議(yi)分為定期會(hui)議(yi)和臨時會(hui)議(yi)。
業主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)定(ding)期會(hui)(hui)議(yi)應(ying)當(dang)按照業主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)議(yi)事規則的規定(ding)召開。經20%以上的業主(zhu)(zhu)提議(yi)，業主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)應(ying)當(dang)組(zu)織(zhi)召開業主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)(hui)臨時會(hui)(hui)議(yi)。
第十(shi)四條 召開業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議，應當于會(hui)議召開15日以前(qian)通知(zhi)全體(ti)業(ye)主。
住宅(zhai)小區(qu)的(de)業主大會會議，應(ying)當同(tong)時告知相關的(de)居民委(wei)員會。
業主(zhu)委員會(hui)應(ying)當(dang)做好業主(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議記錄。
第十五(wu)條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列(lie)職責(ze)：
(一)召集業主大會會議(yi)，報告物(wu)業管理的(de)實(shi)施(shi)情況;
(二)代表(biao)業主與業主大會選聘(pin)的物業服務(wu)企業簽訂物業服務(wu)合同;
(三)及時了解業(ye)主(zhu)、物業(ye)使用(yong)人(ren)的意見和(he)建議，監督(du)和(he)協助物業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)履行物業(ye)服(fu)務合同;
(四)監(jian)督管理(li)規約的實施;
(五(wu))業主(zhu)大會賦予的其他職責。
第十六條 業(ye)主委員(yuan)會應當自選舉產生之日(ri)起30日(ri)內(nei)，向物業(ye)所在地(di)的(de)區、縣人民政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)房地(di)產行政(zheng)(zheng)(zheng)主管(guan)部門(men)和街道辦事處(chu)、鄉鎮人民政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)備案。
業(ye)主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)應當(dang)由(you)熱心公益事(shi)業(ye)、責任心強、具(ju)有一定組(zu)織能(neng)力的業(ye)主(zhu)(zhu)擔任。
業主委員會(hui)主任(ren)、副(fu)主任(ren)在業主委員會(hui)成員中推選產生。
第十七條 管(guan)理規(gui)約應(ying)(ying)當對有關物業的使用、維護、管(guan)理，業主的共同利益(yi)，業主應(ying)(ying)當履(lv)行(xing)的義務(wu)，違反管(guan)理規(gui)約應(ying)(ying)當承擔的責任等事項(xiang)依法作出(chu)約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或(huo)者損害社會公共利益。
管理規(gui)約對全體業(ye)主(zhu)具有約束力。
第十八條 業主大會議事(shi)規則應當就(jiu)業主大會的(de)議事(shi)方式、表決程序、業主委員(yuan)會的(de)組(zu)成和成員(yuan)任期等(deng)事(shi)項作出(chu)約(yue)定。
第十九條 業(ye)主大(da)會(hui)、業(ye)主委員(yuan)會(hui)應(ying)當(dang)依法履(lv)行(xing)職(zhi)責，不(bu)得(de)作出與物業(ye)管(guan)理無關的決(jue)定，不(bu)得(de)從事(shi)與物業(ye)管(guan)理無關的活動(dong)。
業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委員會作出的(de)決定(ding)違(wei)反法(fa)律、法(fa)規的(de)，物業(ye)(ye)所(suo)在地(di)的(de)區、縣人民政(zheng)府房地(di)產行政(zheng)主管(guan)部門或者街道辦(ban)事處、鄉鎮人民政(zheng)府，應當責令(ling)限期改正或者撤銷其決定(ding)，并(bing)通告全體(ti)業(ye)(ye)主。
第二十(shi)條 業(ye)主大(da)會(hui)(hui)、業(ye)主委員會(hui)(hui)應(ying)當(dang)配合(he)公安機(ji)關，與居民委員會(hui)(hui)相互(hu)協作，共同(tong)做(zuo)好維護(hu)物業(ye)管(guan)理區域內的社(she)會(hui)(hui)治(zhi)安等(deng)相關工作。
在物業(ye)管理區域內，業(ye)主大(da)會、業(ye)主委員會應(ying)當積極配合相關居民委員會依法(fa)履行(xing)自治管理職(zhi)責，支持居民委員會開展工作，并接(jie)受其指導(dao)和監督。
住宅小